导语：如何才能写好一篇保障房，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。
在SOHO中国董事长潘石屹看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”
让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。
然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发,更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。
难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？
钱从哪里来？
“目前，各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。
很自然，在“保障房项目中，中央和地方争论最激烈的一点，就是谁应该投更多的钱。”中国指数研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为，根据住建部住房保障司的数字，2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。
这1.3万亿中，除了中央财政拨款，地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明：地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外，已经公布的数据还显示：2011年，中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元，三者合计为3542.88亿元。也就是说，剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。
普遍的观点认为，在过去的一年中，银行不可能给保障房提供太多的帮助，因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为，即便如此，国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持，“按照央行公布的数据，新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么？另有数据表明，保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着，现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以，银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，却没有叫停涉及保障房的信托。”
“公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在，通过信托等方式融资，中国企业成本很高；而同时，CPI2011年上涨5%左右，如果在此基础上再让老百姓有8%的回报，大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确，但其中，银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为，名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。
房企的算盘
“说万科做保障房利润很高，完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明，一线房企纷纷介入保障房，看中的仍是利益。
“保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下，保障现金流的项目。也许，它不是盈利项目，但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。
在房地产商眼中，保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上，限价房全程由政府主导，在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象，开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易，故而受到房企青睐。
“2011年的1000万套保障房中，400万套是棚户区改造，400万套是公租房，200万套是可以买卖的限价房，比例很小。未来，整个保障性安居工程中，限价房的比例仍将继续下降，公租房才是政府认定的主流。”在何田看来，限价房最终有可能退出历史舞台，届时，房企的心态将再次发生改变。
而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟，公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府结账，后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光告诉《英才》记者。
“大企业应该去做保障房。但是，让企业履行责任、解决社会保障问题，这是不对的。解决社会保障的主体还是政府，推动力也是。政府最应该做的，是设计一个好的制度，让企业有兴趣参与。遗憾的是，我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。
然而，从数据上看，专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业，2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里，竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业，又搞开发又搞施工，能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。
实际上，即便面对保障房，真正有诱惑力的还是土地。如果说，很多企业最初参与保障性住房的建设，是政府的宣传需要，那么现在，通过保障房项目，房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。
古语有云“由俭入奢易，由奢入俭难”，欧美当下所陷入的债务危机以及由此所衍生出来的一系列社会动乱，很好地证实了这句古言。经济陷入困境，债务无力偿还，国家已承受不了高福利的重担，然而习惯了享受高福利的欧美民众，却接受不了“由奢入俭”的转变，于是，不满情绪油然而生，抗议之举接连不断。
依据“十二五”规划，2011年到2015年，五年内要完成3600万套保障房建设。保障房基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决1亿多人的住房问题。这样大规模的住房实物保障对于资金、土地、人力等多方面都有着较高的要求，成本较大。随着保障房工作的进一步开展，有些城市将保障房的保障对象扩大到了中等收入人群，若对这些被保障对象全都提供实物住房，那么政府所要扛下的担子将越来越重。而去年，针对最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房只占建设总量的30%，针对中低收入家庭的经适房和棚户区改造，则占比达到60%以上。
对于真正有大量保障房需求的低收入人群，保障房的供应迟迟跟不上需求。若保障房最先解决的不是那部分最困难人群的居住问题，同时，对于在市场上有能力或者只需政府稍微提供一点资助便可购买或承租住房的人却提供住房实物保障，那么保障房本来保障的意义就会大打折扣，甚至成为政府为大多数人提供的一种福利。保障房以实物分配的方式最应该解决的是低收入人群的住房问题，对于他们来说，由于能力有限，需要政府提供实实在在的住房来解决当下的住房困难。而对于中低收入人群，政府可以通过“补人头”，而非“补砖头”的方式来保障这些人的住房需求，政府通过一定的资金补贴可以让这些人有能力去市场上寻得负担得起的住房，这样既能满足这部分人的住房需求又能减轻政府的负担。
而且，“住进保障房”仅仅是一个开始，保障房小区的居住人群收入水平较低，受教育水平相对较差，管理的时候难度相对较大。为了不让保障房小区演变为人员构成复杂、贫病交加、环境脏乱、治安很差的“贫民窟”，需要一定水平的物业管理来避免这一现象的发生，但是保障房小区的物业管理却困难重重。
可见，在短期内追求保障房建设量的大幅增加，通过保障房对大多数人提供实物住房保障的方式还有待商榷，政府保障民生心切，但也要量力而行，也要用对方法，不可将保障做成了福利，一旦到了力不能及之时便连最基本的保障也管不了。那时，对广大人民来说便是由福转祸了。
随着保障房这块“大蛋糕”越做越大，保障房在具体分配过程中能否保证其公平性也成了一个大问题。福建省上杭县政府网站挂出的2010年申购经济适用房符合条件人员公示名单，近9成是公职人员。去年8月，北京市就公布，由于材料造假，5300户家庭骗取保障房被取消申请资格。有调查显示，北京市第一代交付的14万套经适房中约有13万套通过真假交易转为二手商品房上市交易，剩下的不足一万套中约40%在出租；第二代建成交付的10万套经适房中约有25%在出租；约7万套建成的两限房中约有20%出租，而这些保障房的业主名下通常不止一套房。
而且由于资金紧张，政府鼓励单位自建保障房，但建成的保障房并未面向广大人群，很多单位都将这部分住房低价卖给了员工，“单位自建房”成了“员工福利房”，此类现象的普遍存在使得福利房回潮的趋势越来越明显，这种福利房的再现是对房改的亵渎。保障房不能落实到应被保障的人群头上，那么其保障自然难以显现，相反，保障大众居住需求的保障房就成了少数人谋得私利的福利房。政府建设保障房的目的不但达不到，而且将会引来更多的民怨，那便是“赔了夫人又折兵”。
作为民生工程，保障房的质量、设计等要达到一定要求，要建造宜居的保障房小区。但是在保障房标准的制定中，考虑到保障房毕竟是起保障作用，而不是一种福利，因此标准不宜定的过高，因为如果保障房的标准定得太高，将滋生出一批社会的“寄生虫”。拿美欧等国的失业救济来说，本来失业救济是为了保障那些失业人群的基本生活，可是优厚的失业救济条件却使得很多失业的人宁当社会的“寄生虫”，也不愿自己赶快找一份稳定的工作。因为什么都不用干也能活得还不错，何苦辛苦工作去挣钱，而且挣得未必太多。
同样的，保障房若与市场上的商品房相差无几，被保障对象即使收入提高了，也很有可能不愿意搬出保障房去花钱购买或承租住房。被保障的人占据着保障房不退出，应被保障的人又得不到及时的保障，严重影响社会资源的循环使用。生活过于安逸，他们可能丧失奋斗向上的意愿，甚至助长社会懒惰风气。现在就有一些城市的年轻白领为了挤进“两限房”的圈子，放弃换工作、拒绝加薪、延缓结婚，甚至采取辞职的极端做法，以降低家庭收入，毕竟这些损失如能省下几十万的房钱，是一笔可观的不劳而获的收益。当人们都只是想着如何捞到政府提供的住房保障而不是想着如何努力工作赚钱购买住房时，整个社会经济的发展将会止步不前。所以，要想避免这些现象的发生，保障房的标准不能定得太高，保证基本的居住需求即可，这样才能激励居住其中的人努力奋斗搬出保障房，香港的居屋便是如此。
看起来这是个永远打不开的死结。地方政府不能炒房，就没钱开发保障房；要放开地方政府炒房，那谁还傻乎乎地去盖保障房？这样的左右为难和内外纠结，使保障房一会儿是打压房价的大棒，一会儿又成了房地产调控的鸡肋。
那么，保障房到底怎样定位才是正确的？保障房的开发主体是地方政府。因此，讨论保障房的正确定位之前，先要讨论地方政府的正确定位。
首先，在现行体制下，地方政府的主要职责是保经济增长，这是所谓GDP政绩考核的核心内容。为了完成乃至超额完成任务，地方政府都热衷于做两件事：上项目和为项目找钱。对以经济增长为己任的地方政府来说，上马的项目最好能满足以下几个条件：一是显著拉动当期GDP。对于大额投资项目来说，拉动当期GDP的效果不言自明，因为投资形成的固定资产将全额计入当期GDP；二是具备经营可持续性，能自己养活自己，不会变成地方政府的财政包袱；三是最好能有效提升地方形象，如果一个项目既能生财，同时又是形象工程，那当然就再美妙不过了。
这就是为什么尽管很多地方的医院和学校奇缺，而当地政府就是不愿意建。医院学校建成后，年年都要拨款补贴，从政府财政的角度看是赔钱买卖；医院学校又没法建得高大辉煌，作为形象工程也力有未逮。
与之相比，“铁公基”就大不相同了。路修通后，马上就可以高额收过路费；漂亮的大桥和公路还能让每一位来宾交口称赞，对地方形象自然大有裨益。
所以，保障房建设只能由中央政府定出一个总计划，再层层分解派发到地方省市，以签订责任状的近乎强行摊派的行政方式来推动。保障房建设虽然投资额巨大，能够拉动当期GDP，但它是一种公共福利，不具备经营上的可持续性。对地方政府来说，它是成本，而不是利润。有谁愿意负担看不到利润的成本呢？
你看，地方政府虽然是政府，但它的思维方式是很不政府的，是很企业的。市长们不像官员，倒很像精明的钱庄掌柜，随时扒拉着算盘珠子，计算着自己金钱上的得失损益。赔钱的买卖没人做，这句话对企业合适，对地方政府也合适。
的确，近年来保障房的分配不公现象屡见报端，诸如保障房变成公务员与事业单位人员的“福利房”，开宝马住经济适用房的消息层出不穷，而许多中低收入者却只能望房兴叹，原来为保障弱势群体住房需求的政策发生变质。尽管社会对保障房分配公平的呼吁越来越强烈，但仍然问题频出，其根源是什么呢？
先申请后建设可减少寻租
笔者认为，主要是分配方式出了问题，我们现在的保障房建设分配过程，是由政府先规划，再由开发商建设，建设完以后再进行分配，让符合条件的居民申请，再按照资格排候。这样的分配方式，让许多高收入者和关系户钻了空子，他们通过各种方式挤进申请人队伍，最后便有了官员住保障房、开豪车住保障房的现象，在现有体制下，这种寻租现象是难以杜绝的。那么，我们不妨把制度设计反过来，先申请后建设，即地方政府在进行规划的同时，就向社会征集符合条件的民众，同时征询他们对户型的要求，根据要求建完之后再分配给申请人。
从销售的角度来说，这叫做销售前置，只有这样才可以杜绝不公平分配，还可以避免“先造后分”的诸多弊端，比如各方面成本的积压，因为房子建成后，每空一天，成本就增加一天，政府的压力也会很大，同时因为先申请，就可以保障每户都有人住，杜绝了弃购、弃租的现象；其次，房子建成后，一些有身份有资源的人看到房子会去争，但如果是先申请后建设，大家还没看到房子，相对来说，他们的积极性就会大幅减弱。
保障房是一项民生产品，事先征询申请人的户型要求，可以最大限度地满足申请人的愿望，比如有的人需要两居，有的人需要一居，有的人希望厅大一些，有的人希望房间或厨房大一些，每个人对户型的要求是不一样的。政府在筛选申请人的时候，可以制定一个保障房意向需求调查表，申请人填好后进行汇总，比如A类户型达到了1000户，就可以划地开始建，但签字以后要先交一定的费用，老百姓买经济适用房价格很低，也会愿意交这笔钱。这样一来可以缓解政府的资金压力，二来可以大大降低经济适用房弃购的几率。前几年，在广东、河北等地，都出现了经济适用房没人买的现象，要么是房子很差，户型不符合要求，要么是价格很高，前期调查工作没做好。通过先申请后建设的方式，这种情况就不会出现，还可以为政府节省事后审核的人力、物力。
“共有产权”难以清除牟利空间
可能正是因为注意到分配不公的问题，日前，住建部起草的《基本住房保障条例》（草稿）已经完成。由最初设想的《保障房法》降格为国务院条例，背后肯定有诸多考虑，但无论如何，现在保障房管理总算有法可依。
据一位参与草稿讨论的专家介绍，共有产权的规定是为了清除购买型保障房的牟利空间，“在共有产权的模式下，如果购置人一方有意出售保障房，只有两种选择，一是优先转让给共有产权人，也就是地方政府，其获得的只是自己份额产权的变现，从而实现了政府的优先回购权；二是向政府购买共有部分的产权来获得完全产权。这两种方式都能最大限度地制约保障性住房的牟利空间。”
然而，在笔者看来，这种想法是不现实的，因为只要允许保障房交易，就一定存在牟利空间，只要商品房价格上涨，保障房的价格肯定也会上涨。根据江苏淮安、上海等地“共有产权”模式的经验，共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。
若房价处于上升通道，保障房的价值同样会上升，交易就会有牟利空间，因此除非急需用钱，购房者不会按照原有价格卖给政府，而会捂在手里，等到五年以后再卖，而且购房者势必尽快赎回产权，政府也将会尽快从共有产权房中剥离产权；而房价一旦步入下行通道，政府的麻烦就来了，市民绝不会以原供应价去赎回产权，而且可能该交的钱也不交了，哪怕房子不要也不交了，因为交钱是亏的，那又何必呢？这样绝大多数经济适用房将由政府持有，增加了政府的财政压力与风险。与此同时，也将令政府保障房政策变味。所以，通过共有产权的方式根本不能达到清除牟利空间的目的。
本不该通过保障房牟利
所谓共有产权，其具体操作是中低收入住房困难家庭购买经济适用房时，按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。经济适用房的用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。
毫无疑问，保障房的本质是民生保障产品，是不应该通过这个产品牟利的。比如，一套经济适用房价值50万，市民占30%的产权，政府占70%产权，现在因为价格上涨，房子的价值变成了80万，那么政府就可以获得21万的增加值，而这21万本该属于购房者。
中国房改过程中依靠市场化导致了目前的高房价的现状，引起了一系列的民生问题，对执政党的和谐社会的发展理念造成了巨大的冲击。
重庆模式的可贵之处在于，重庆模式是第一个运用系统工程来解决保障房缺位的问题的。
一、产业配套
三、保障房的申请条件
（一）申请公共租赁住房的收入限制
单身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府将根据物价指数等因素的变化做浮动调整，向社会公布。
（二）申请人应年满18周岁
四、退出机制
宽进严出的严是重庆模式的退出机制。重庆模式的公租房在配租五年后可以由承租人按照成本价买下，也就是说公租房也可以切换成经济适用房。公租房出售价格以综合成本价为基准，包括土地成本、安建成本、税费和利息。但是公共租赁住房不得上市交易，购买公租房之后如果想把房子卖掉，只能卖给公租房管理局，由政府回购，回购时的价格为原销售价格加同期银行存款利息。这一点就彻底堵住了公租房流向市场的管道，从而使得政府供给的保障房能与市场商品房供给分开，限制了公租房的投机炒作的空间。
五、租金要求
重庆将公租房租金价格原则上控制在市场租金价的60%以内，将租金控制在可承担范围之内。重庆市规划的3000万平方米公租房本身是一笔优质房产，每年租金加上少量配套的商业开发，收入将超过30亿，可以平衡融资利息和维护费用，再加上综合运作，不仅确保资金平衡，还能扩大再生产。另外，重庆市公租房交房标准为：水、电、气表安装到户；统一安装入户防盗门；以及客厅、卧室、厨房、卫生间等严格的要求使重庆市公租房具有极高的性价比。
重庆模式对于租金的低廉定价和极高的性价比给承租人留下了极大的消费空间，对改善民生起到了积极作用，最终有利于扩大内需，实现良性循环，有力地证明了民生也是生产力。
六、融资渠道
综上所述，可知重庆市的保障房模式是一个系统工程，而且其大面积的住宅提供和低价的供给能够使得广大人群受益，其系统工程的思路值得肯定。其成功在于结合了重庆特殊省情。重庆模式所体现出的几点经验还是值得全国其他城市学习的，比如系统工程的连环设计理念，借助社保基金的融资，注重住宅的民生属性，商品房和保障房双轨制等。
参考文献：
[1]高福生.公租房的“重庆样本”[J].新西部，2010（05）.
随着保障房建设力度的加大，我国住房结构供应双轨制逐渐成形，这样的变化对购房者来说，会形成怎样的影响？诸多因素会影响到房价，如供需关系、政策变化、市场预期、成本变动等等，但毋庸置疑，供应结构的改变，也会产生一定的影响。那么，在保障房供应加大已成定局的前提下，未来楼市会呈现怎样的变化？购房者又应该如何应对？
保障房建设大提速
加大供应为主基调
为弥补过去的“欠账”，加大保障性住房供应成为今后几年的重中之重。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受本刊记者采访时表示，保障房的建设主要用来解决中低收入住房难的问题，并逐步形成保障和市场“两条腿走路”。他说：“住建部提出‘逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系’，这表明未来将形成住房供应的双轨制，保障和市场‘两条腿走路’的供应格局。”中国指数研究院副院长陈晟表示，由于此前政府在保障方面“欠债”太多，尤其是供应方面尚存巨大缺口，需要尽快弥补，因此住建部已经确定未来几年内的住房保障以加大供应为主的思路。住房保障总体上可分为住房补贴和建设和供应保障房两种形式，而后者更加符合我国国情。但目前所面临的矛盾是保障性住房总量不足，数据表明，目前城镇居民户均住宅仅0.82套，这远远低于海外发达国家或地区的水平。而从另外一个层面来看，政府为中低收入家庭提供基本住房，也是政府公共服务职能的重要内容。专家表示，新加坡和香港在这方面做得相当不错，新加坡政府为85%家庭提供租房，我国香港地区也有48%的人口受惠于政府的保障性住房。
如何影响房价
由于初审、复审形同虚设，无法顺畅实施，大量工作压在终审环节，而住建系统负责这项工作的人不过数十人，不少申请人便钻了空子。有些申请人的户口虽然在某街道，但很多已不在附近居住，其收入、资产状况根本无从查起。由于深圳是移民城市，既要核查申请人在深情况，也要核查其在其他地区的有关情况，非常困难。
而从以往的处罚案例来看，对于违规申购保障房的当事人只是取消其申购资格而已，很少进行其他形式的处罚。对于这样的处罚，很多民众认为实在过于温柔。较之香港罚款2万港元及监禁6个月的代价，骗取保障房的造假者违法成本明显太低。
未来几年我国将要进入一个保障性住房分配的高峰期。在制度执行还存在多方面隐患的情况下，急需推进保障性住房分配制度建设，使保障性住房分配在阳光下运行，真正做到公开、公平、公正。应该就保障性住房分配立法，并建立多项机制。
――就保障性住房的具体分配和管理，确立专门的法定机构行使职权。
――建立保障性住房的信息披露制度，由专门机构建立向社会定期公布的制度；接受社会各界的监督。
――建立保障性住房退出机制。保障性住房在规定期限内不得转让出售。如在规定期限内房主要出让，政府法定机构可依法回购。
保障性住房建设千头万绪，但核心的问题只有两个，第一是融资，第二是分配。
这两个问题解决不好，保障房制度不仅无法达到预期目标，还有可能导致市场秩序混乱，引发更大的社会不满。
两难：“租”还是“售”
上述两个问题中，首要的就是融资。据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000亿元要通过融资解决。但截至5月底，不少城市实际开工率不到三成，与10月底全面开工的目标相距甚远。其中最主要的问题，就是融资。
任何可行的融资方案，都必须建立在该项投资未来收益基础上。保障房也不例外。没有稳定的回报模式，市场融资就是无源之水。典型的例子就是重庆公租房。根据市政府公布的目标，3年建设4000万平方米，需要至少约1000亿元资金。其中，政府投入300亿元，向金融机构融资700亿元。有人算了一笔帐，按照目前重庆市公租房的月租金水平为每平方米10元，4000万平方米公租房假定出租率100％，月租金收入为4亿元，年租金收入为48亿元。而700亿元融资，年息约为6％，每年须支付利息42亿元，加上6亿元的维修费用，48亿元租金收入就分文未剩。
更小范围的实践，也证明了这一点。万科在广州的首个公租房项目万汇楼，投资4824万元，即使扣除其中1500万元的万科“企业公民社会责任”专项经费，按照目前的租金收入扣除管理运营费后的5万元利润计算，投资至少需要57年才可以收回。显然，当其他项目的回报高于这一水平时，公租房就不可能获得融资。
纵观现有的四大保障房模式，以租为主的公租房和廉租房，都不可能创造足够的回报率，因为现在市场的租金，都很难保证收益率大于银行利率，公租房的租金远低于市场租金，就更不可能做到这一点。有人以上海为样本，假设年租金以5.7％增长，内部收益率可以达到60%；如果年租金增长7.1％，投资回报率也可以达到7.1%。但这只能是理论。保障房作为公共投资的项目，租金的任何上涨(哪怕仅仅是通货膨胀的速度)都必定是非常敏感的。
虽然大规模的公租房建设已在路上，但合理的盈利模式仍然没有找到。这就决定了以“租”为主的保障房模式，从一开始就难以在市场上融资。事实上，公租房现在已经开始变味。重庆最近已经开始允许住满5年的租户可以按照7~8折的市场价格购买。换句话说，公“租”房已经变得越来越像限价房或者经济适用房。
实践表明，作为保障房供给的主流模式，如果想通过市场融资，必定是“可售的”――无论是直接出售，还是变相出售。适合条件的保障房模式只有限价房和经济适用房两种(共有产权房被视为商品房的一种)。
但以售为主的保障房模式，却大都存在另一个大问题――分配。由于本质上都是以低于市场的价格供给住宅，市场价格和购买价格之间差额，就形成了巨大的寻租空间。目前的解决办法，是通过限定购房者的资格，排除不符合条件的购房者。但在信息不完备和个人财富快速变动的市场环境下，甄别出合适的候选者，不是完全不可能，但代价必定是极为高昂的。
一直以来，假经济适用房之途，规避土地市场，为特定对象和团体牟利的事件层出不穷。经济适用房不仅没有解决最紧迫的需求，反而成为特定阶层谋利的手段。如果任其蔓延，不仅会冲击房地产市场，导致地方政府收益大规模流失，更有可能引发广泛的不满，使得原本为缓解社会矛盾而设计的保障房制度，对社会稳定构成更大的威胁。
保障房政策之所以困难，就在于面对“两难”：以“售”为主，虽有利于融资，却不可避免地伴随着巨额财富的转移；以“租”为主，可以避免财富随产权转移，但也导致“租值耗散”，使保障房无法融资。
怎样在不低于成本的条件下，做到“人人可以负担”？第一，要限定建设的标准和规模(比如50平方米以下)，以控制总价；第二，实行分期付款。这就是为什么必须“先租后售”。
举例来讲，假设保障房的土建造价为1000元／平方米，配套基础设施(土地成本)1500元/平方米，贷款利息是5％，住房成本基本上可以控制在3000元／平方米以内(包括15年本金、利息、物业管理费等)，一套50平方米的住宅，总价为15.5万元。假设每个人每月交200元，雇主交200元作为住宅公积金，一年就是4800元／人。15年以后，每个人的公积金为7.2万元，夫妻俩公积金合计14.4万元。只要再补1万元，就可以获得完整产权。
这个价格按照目前的最低工资标准，即使“蓝领工人”也完全可以负担。实际上，很多城市“暂住居民”现在的实际租金，就已经和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相当于存款(按揭)，即使略高于市场租金，很多人也愿意负担。对于商业银行而言，利润虽然不高，但风险低、规模大，在流动性总体充裕的今天，不失为一个非常安全的投资方向。
向所有人转移财富
市场融资和公平分配并非孤立的问题，它们是保障房政策相互关联的两个侧面――两个问题必须同时获得解决。无论是以“租”为主的保障房供给模式，还是以“售”为主的保障房供给模式，都存在难以回避的制度障碍。“普惠性经济适用房”通过“先租后售”，将二者组合起来，就能够有效破解传统模式的“两难”。
之所以采用经济适用房，乃是因为经济适用房的计价基准是成本――低于这个价格，就必须依赖非市场的利益转移。而政府的任何补贴，本质上都是转移其他人的福利，并扭曲价格信息。因此，也是不可持续的；而高于这个价格，保障房的普惠性就会降低。价格越高，能负担的阶层就越小。
按照“先租后售”这种模式，政府的付出(土地和建设成本)并没有增加，但产品的价值显著增加。政府只是把原来被制度所抑制的财富释放出来，从而实现了政府和居民双赢。
这是住房保障工作最关键的一年，称为中国住房保障年当不为过。
“2011年我们将实现应保尽保，确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。”那些接受采访的城市如是信誓旦旦。在全国各地，保障性住房的开工量正以前所未有的规模和速度在推进。
在商品房价高企的背景下，这一政策令人鼓舞。然而，事情并不像表面上看起来这样乐观。
保障性住房建设是一项对财政毫无贡献且要大把花钱又操心费力的工作，地方政府往往心不甘情不愿。“只不过，其他地方都表态了，我们不能不口头上表示一下。”这是一位地方领导的心声，这种心理在地方官员中并不罕见。
而即使是全决全意去做，保障性住房的建设依然存在着重重困难。“廉租房最好建在哪里呢？建在哪里都会有影响。”这句出自某市房管局领导的牢骚话一定程度透露出解决保障性住房的困难和复杂。而一直以来，学术界对于保障性住房建设的意见也是分歧不断。
但无论牢骚也好，争议也罢，各地的保障住房工程都以前所未有的力度展开了。
理想与现实的距离
事实上，住房保障问题最突出的是房价高企的大城市及发达城市，县城基本没有住房保障难问题。杭州房改办主任章晖告诉记者，"杭州七个县级市都是五六年前由城中村改造的，不缺住房"。北京房协住宅协会委员会委员蔡金水也认为，小城市或者乡下，房子都很便宜，百姓自己也能盖，只有中等以上城市住房问题才集中。
而越有钱的地方要越早谋划，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室副主任王朝晖惋惜地说：“我们已经有些迟了，如果在开辟城镇化的时候就同步规划保障性住房，效果还要好得多。”
然而，遗憾的是，目前住房矛盾尖锐的大城市中，没有哪个城市的保障住房建设是与城镇化同步进行的，因此，只能在现有的基础上布局保障性住房，这无疑给住房保障工作带来很大的阻碍。
包宗华可以预见的是，这将是非常伟大的一个工程，很重要。
让包宗华受到触动的一个细节是：曾经有一个城市的市民说，我们这个城市很富，有两套房子的人占50％，一位专家听了认为不可能，却也没有任何证据，只是觉得印象中不可能。这让包宗华更加明确，不能凭印象说话，也不能凭感觉报数，必须要进行普查。
“如果真着手做，一年就可以了。”
也许是因为缺少足够的依据，业内专家学者对于保障性住房的意见分歧甚大。如何统计数字？什么人该保，什么人不该保，保到什么程度？是集中建房好还是配建好？不同意配建只出补偿金是不是也公平？补人头还是补砖头更科学？是该新建住房还是收购更好？各方争得面红耳赤。
对于专家学者们的争议，各市房管局的一线办事人员显得颇不耐烦――“不只因为没有统一的意见，更因为他们根本不了解实际情况”。“让专家们来我们办公室和我们一起办公一个月，他们就知道这项工作面对的是什么人群，实际情况有多复杂。只有这样才能有更准确的观点，而不是凭空想象。”
房管局的抱怨并不是没有来由：国家的政策不断在调整，专家的意见不断在变化。“以前我们严格按照规定办下来发觉一个问题，就是产生的边缘户越来越大，怎么算他们也买不起经适房，我也不知道他们这些文件怎么出来的。”杭州房改办主任章晖很是疑惑。
更让各地房管局希望自己可以灵活调整的原因是，中国各个城市发展不均衡，人文地理情况也相差甚远，无法有一个标准答案可以让所有城市来复制。
国企发挥作用
虽然做法各异，观念不同，但是却有越来越多的城市，成立国营公司来参与保障性住房的各个环节。
就在一个月前，天津成立了保障住房建设投资有限公司。这家由市政府和市内六区、环城四区政府共同出资组建的国有背景的公司，将使保障住房拆迁和建设的资金紧缺问题将得到有效解决。这家公司的任务即专项负责危陋房屋拆迁安置及保障住房建设项目投融资。
据悉，在天津的计划中，三年内将拆迁危陋房屋862.5万平方米、14.2万户，建设各类拆迁安置经济适用房1068万平方米。完成以上任务约需资金873亿元，资金需求量大。
而记者了解到，新公司首批就与建设银行天津分行和平支行、天津银行开源支行签订了总计10亿元专项贷款。并且在揭牌当天就签署200亿元银团贷款合作协议。很明显，任何一家非国有性质的公司都没有这个能力和诚信度，也不适合来支配大笔用于保障住房建设的资金。于是国营公司的出现可谓当仁不让。这家新公司将是天津三年保障住房计划的开路先锋。
而在厦门，所有的保障性住房管理，全部交由国营公司负责。“我们的保障住房小区的管理全部由国营企业进驻”，王朝晖介绍，物业补贴由财政出资，通过房管局按实际数目补贴给物业管理公司。
房管局对物业公司的要求是：物业公司不以盈利为目的。显然这个要求任何一家民营企业都不可能答应。
章晖介绍说，杭州计划在五年内投入300万套房源作为经济租廉房，创业人才、外来务工人员的住房需求都将在那里满足。于是，他们组建了一个国有公司，一方面解决夹心层住房的燃眉之急，另一方面希望国营公司作个榜样来引导培育好租赁市场。
杭州的租赁市场一直不规范，一些社会问题都是在租赁房里产生的，他们希望通过国营公司的正规化运作，将租赁市场规范起来，形成良性循环。因此，公司整个运作模式是市场化的，无论是对困难群体还是其他群体定价均是统一的。如果房管局安排保障户住进去了，补贴由房管局出。“我们也设想长远到10年，国有资本可能要从这里退出来”，章晖说，当然这要看这家国有公司是否完成了自己的历史史命。
政府的责任
“主要是我们市里领导高度重视住房保障问题”，在对各地房管局的采访过程中，所有住房保障工作开展出色的城市均如此表示。
包宗华也指出，成功的关键在于，地方政府是不是将解决住有所居的问题作为该办的实事之一。“如果是，一句话，那就是政府拿钱，也不用罗列那么复杂的什么公积金拿多少、土地出让金拿多少，反正都是政府的钱。”包宗华认为，其实这件事情就是政府行为，只要地方政府真心想做这件事情，过程都很简单。对于一些地方政府没钱的说法，包宗华不认同：没有房改以前，我们国家穷得要命，那时地方的财政收入比现在少几十倍，却解决了60％人的公房居住问题。现在财政收入增加了几十倍，反倒一小部分都解决不了了？
天津市房地产学会副会长徐保满说：“是否重视保障房建设关键在于政府决策人，特别是书记、市长眼光的问题，以及他们分析事物是看短期还是看长远利益，是看直接利益还是间接利益的问题。”
她分析，从直接利益看，建设保障住房是损失了一些钱，但得到的是民心。“百姓如果对你这个政府不信任，那么在各行业上他都会投机取巧、偷工减料，或者消级怠工。因此如果政府失去百姓的信任，也等于助长国民道德水准的下滑。”他认为，不把穷困户的住房解决好，虽然省了钱了，但贫困群体不安、浮噪的心里引起的社会治安问题更严重。“再去解决这类社会治安问题所增加的警力，所投入的精力也算上钱的话，恐怕不会比你投点钱建个廉租房少多少。因此，这笔账就看你怎么算。”
事实上，如果一个家庭的房子解决不好，就会影响后代的成长和教育。国外曾经有人做过一项调查，对那些居住面积过于狭窄的孩子心理进行几十年的跟踪调查，结果发现，如果儿童青年期的时候都跟父母挤在一块，对孩子的心灵有影响，有很多的后遗症，成人以后对社会的影响极为不利。
一、资金遭遇的制度障碍
2011年我国保障性住房建设共需资金1.3万亿元，中央和地方政府财政投入5000亿元，其余8000亿将从社会募集。在政府财政投入中，中央财政下达的保障性住房补助资金为1522亿元，仅占保障性住房资金的11.7%，地方政府的投入占保障性住房资金的27%，是中央财政投入的两倍以上。中央公共财政支持比重明显偏低，使地方政府资金压力沉重，这种支出结构必然会遭遇到地方政府建设保障性住房的积极性不高的问题。如果没有中央政府强大的公共财政支持，住房保障制度将难以有效实施。
对于从社会募集的8000亿元资金，由于保障性住房利润低、回收周期长，加之保障性住房建设中的潜在政策风险，与市场上金融工具的逐利本性相背离，住房公积金、社保基金、保险基金、信托等诸多融资渠道均持谨慎观望态度而未积极进入。由于存款准备金率连续上调、银行银根收紧加之国家持续的楼市调控，作为保障房建设救命稻草的保障房贷款也被银行列入到调控范围。社会资金之所以难以进入保障性住房市场，是因为在保障性住房建设中没有一个合理的制度设计，使社会资金难以确定其资金的回报率和回报周期而保持观望状态。目前社会资金规模近千万亿，可见，保障性住房差的不是钱，是制度。