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一、保障模式的提出
“三房合一”就是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房合并在一起，统一为租赁型保障性住房，统一建设、统一分配、统一管理。“租补分离”就是保障房租赁和租赁补贴分别来实施，即不租不补，明收明补，以发放租赁补贴作为政府提供住房保障的主要模式。“梯度保障”就是按照保障家庭收入和住房情况分层次发放，家庭收入高的补贴相对就少，收入低的补贴相对较高，实现保障公平。
二、租赁型保障性住房提出的背景
（一）经济适用住房制度是我国住房私有化改革过程中探索出来的一种重要的住房供应模式，主要为了保障中低收入家庭的住房权利，实现居住公平而实施的，兼有调节资源分配、住房供需结构、实现资源配置最大化的作用。从实施经济适用住房政策以来，它在扩大居民经济消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件等方面发挥了积极作用。但是我们也看到，从实施经济适用住房政策以来，出现了一系列与政策目标偏离的现象，如住宅单价水平偏高或单套住宅面积偏大，导致经济适用住房的总房款与中低收入家庭的购买力不相适应；又如住房位置偏僻、配套设施落后，致使工作与生活不方便遭到弃购，再如审批管理不严，销售对象失控，经济适用住房小区停放很多高级轿车，引起种种不公平现象的发生，致使经济适用住房建设陷入困境。随着社会对经济适用住房的诟病，已有部分省市决定逐步停止建设经济适用住房。
（三）要培养正确住房观念。居者有其屋是指有房住而不是指拥有房屋。中国历来有“居者有其屋”的传统观念，而且这里的有其屋往往被理解为是拥有所有权。中国现在的年轻人其他方面的观念都喜欢学习西方，对于西方的新产品、新观念接受很快，但惟有住房方面的观念非常传统，追求自有住房而且追求一步到位的大住房往往成为很多年轻人的基本观念。当前很多女性甚至把是否拥有自己的住房作为衡量男性的经济实力甚至是结婚的必备条件之一。正因为如此，很多男性都急于买房，所谓“筑巢引凤”，这是推高我国房价的一个重要原因。很多年轻人为了买房，往往负债累累，成为房奴，个人的事业发展受到很大的影响，而很多西方的年轻人则根本不考虑买房，在出租屋内同样拥有快乐幸福的生活，个人的事业发展也不会受到什么影响。实际上我们年轻人应该改变观念，年轻时，事业比拥有一套住房重要很多，只要能有房住，不管是租的还是买的，都可以，居者有其屋是指有房住而不是指拥有住房。
三、租赁型保障性住房的制度设计
租赁型保障性住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给城市中低收入住房困难家庭的住房保障方式，其租金水平高于廉租房，低于商品房。应根据住房的地段、面积和质量确定不同的租金标准，再根据家庭收入的水平，划分不同的保障梯次，家庭收入高的补贴相应就少，收入低的补贴相应较高，这样在房源之间形成合理的级差，而不同收入的家庭享受政府不同梯次的政府补贴，有利于各类中低收入住房困难家庭享受到住房保障的一种保障模式。
租赁型保障性住房可满足所有中等偏下和低收入住房困难家庭的需要，也可满足新就业无房职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员的需要。保障者可以租赁政府出资建设的保障房，也可以租赁社会上闲置的房子（鼓励这种方式），这样既解决了政府建设的公租房不能完全满足保障需要的矛盾，又能解决社会上房屋空置现象的发生。租赁补贴标准根据保障面积和市场平均租金的一定比例进行确定。
保障面积各地方根据各地方的实际情况而定，烟台市的保障面积的标准为以下列标准与其自有产权房屋的建筑面积之差计算：
1.家庭成员1人的，为建筑面积30平方米；
2.家庭成员2人的，为建筑面积40平方米；
3.家庭成员3人及以上的，为建筑面积50平方米。
市场平均租金的一定比列，烟台市是按照下列情形进行分类：
（1）经民政部门认定的最低生活保障家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的100%确定；
（2）经民政部门认定的低保边缘家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的80%确定；
（3）家庭成员人均年收入低于市政府公布标准的80%，不含上述（1）、（2）款的家庭，每平方米住房租赁补贴按照市场平均租金的50%确定；
（4）家庭成员人均收入低于市政府公布标准，不含上述（1）、（2）、（3）款的家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的30%确定。
（5）新就业无房职工和外来务工人员承租政府投资的保障性住房，按规定可以享受住房租赁补贴，住房租赁补贴标准按照实际承租政府投资的保障性住房租金的30%确定，承租其他住房的，不享受住房租赁补贴。
市场平均租金标准由价格主管部门会同住房保障、财政等部门，统筹考虑保障对象的承受能力以及同地段同类型普通商品住房的租金水平等因素合理确定，并根据当地的经济社会发展情况及时调整。
两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。
廉租房
廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。
关键词：保障性住房；寻租；监管
一、研究综述
对于保障性住房建设、分配中出现的寻租行为，雷光辉（2011）提出寻租行为导致行政效率降低，市场紊乱，由此提出了两点应对措施：加强公众参与及多方监管和保障性住房建设体制和机制的创新。马靓（2011）提出要推动保障性住房项目良好发展，必须从规范政府职能、建立法律法规制度等方面努力。
综上所述，对我国保障性住房项目中的寻租行为的研究并不多，但已取得初步成果，本文在对保障性住房寻租行为原因分析的基础上，提出了改进措施。
二、我国保障性住房实施中的寻租行为
（一）“寻租”的含义
经济学的基本假设之一是“经济人假设”，认为社会中的每个人都是追求自身利益最大化的。这里所讲的寻租活动也是以“自利”为出发点来解释人类行为的。
所谓“寻租活动”，从广义上讲，是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代更为常见的也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法。寻租现象广泛存在于现代市场经济中，对于保障性住房的建设、分配也不例外。
（二）保障性住房开发建设中的寻租行为
（三）保障性住房分配的寻租行为
保障性住房分配的对象是中低收入、住房困难的家庭。目前，我国尚未建立全面有效的信息化统计系统，社会诚信系统缺失，如何界定中低收入者的范围、确定保障性住房的适用对象一直都是难点。在申请保障性住房过程中，大量“欺瞒”、“套利”行为存在，申请人、购房者、开发商与政府权力主管部门负责人之间相互串通，通过隐瞒家庭真实收入信息，伪造、购买资格而骗取政策享受待遇，同时“转租”、“转售”行为也盛行。据有关调查，经济适用房出租率高达48%。
对于廉租房和公租房也存在套利空间。大量具有申请廉租房、公租房资格的人群通过“走后门”，向政府官员寻租，私下又将住房转租，从中获利。而不具备资格的人隐瞒真实情况，通过权利寻租获取资格，骗取政策优惠。正是这些寻租行为的存在，造成目前许多城市保障性住房的“高租售率”，一边是“一房难求”，一边是大量闲置“豪宅”。
三、保障性住房中寻租行为产生的原因
（一）根本原因：制度的缺陷
在决定一个社会大多数成员经济行为方式的众多因素中，经济体制总是起着决定性的作用。目前我国的市场经济体制尚不健全，法律制度亟需完善。制度的缺陷对保障性住房的建设、分配中出现的寻租行为创造了有利的条件。
（二）直接原因：寻租收益大于寻租成本
经济活动的发生几乎都要经过成本——收益的分析，寻租行为的产生是寻租者寻租收益和寻租成本比较分析的结果。在保障性住房的建设过程中，房地产开发商不满足于政府的优惠政策，通过向政府部门寻租，以保障性住房行商品房之实，必将产生收益大于成本，获得巨额利润的结果。在保障性住房分配过程中，没有资格的申请者隐瞒个人真实情况，用几乎为零的寻租成本获得经济适用房的所有权或廉租房的使用权，其寻租收益相对寻租成本翻了几番，不可估量。
四、结论与建议
（一）深化市场经济体制改革，减少租源
建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源。在保障性住房实施过程中，具有创租能力的政府部门要深刻认识到创租是导致市场经济扭曲、资源配置低效以及社会总福利损失的重要原因。加强政府部门人员的职业道德建设，尤其要提高其政治责任感，使他们能够正确认识和对待手中的权力，自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想，提高法纪观念和廉政意识，从根本上遏制寻租活动的产生。
（二）加强保障性住房的建设、分配过程的监督
从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。
（三）加强监管，建立个人收入申报机制和信用制度
保障性住房制度能否达到预期的目标，很大程度上依赖政策的执行，因此必须完善监管机制，对保障对象实行动态管理，进行跟踪调查和检测。建立个人收入申报机制和信用制度，使政府部门的调查成本逐步降级，提高工作效率，从根源上解决保障对象的界定问题。
（四）借鉴美国经验，颁发“税收优惠证”
保障性住房建设中由于房地产商的寻租行为，暴露出严重的质量问题。根据这种情况，建议地方政府可以给承建的开发商以其他方面的优惠。美国在1986年推出的税收优惠证，它要求承建的开发商必须保证至少20%的住房给予低收入家庭，这样就可以获得税收优惠证。同样我们也可以采取这种办法，并且实行税收优惠证的等级评分制，越高等级的给予税收优惠的越多。而等级的划分要依赖于其在建设中的质量达标情况，达标越近等级越高。这样，不仅可以提高开发商对保障性住房建设的积极性，也可以尽量避免开发商由于利益趋向，出现的“楼脆脆”现象。
参考文献：
[1]雷光辉.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].现代商贸工业，2011，（20）.
[2]郭航婷.我国保障性住房思考[J].现代商贸工业，2011，（18）.
[3]宋佳、赵新奎.寻租活动的经济行为分析及治理[J].甘肃社会科学，2012，（01）.
上海保障性租赁住房什么意思
上海保障性住房在哪里申请
上海保障性租赁住房的申请人不限户籍，不要求收入。基本准入条件是在本市合法就业、在职工作且住房困难。合法就业以劳动合同等方式确定，住房困难则以家庭在本市一定区域内人均住房面积不足15平方米为标准。
申请过程中，申请人可直接通过单位或亲自向保障性租赁住房出租方提出申请，出租方进行审核。本市住房情况由住房保障机构按规定核定；审核通过后，方可签订租赁合同。
上海保障性住房可以住几年
关键词：保障性住房退出机制动态管理
1.保障性住房建设现状
近年来我国大力加强保障性住房的建设力度，尤其是经济适用房和廉租房的建设，是保障性住房重点建设工程，以进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场的健康发展。据统计，到“十二五”末，我国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上。然而，如此大的建设力度仍不能满足我国中低收入家庭的住房需求。以西安市为例，自2011年实施低收入家庭认定办法，全市低收入家庭增加到6.51万户，约17万人。如此庞大的受保体系，要实现保障性住房的社会属性，必须建立起严密的退出机制。[1]
2.建立保障性住房退出机制的意义
2.1制度保证层面的意义
建立保障性住房退出机制从制度上解决了保障性住房的收益、产权问题，从根本上保证了保障性住房的社会保障功能，适应目前保障性住房的共有产权和社会保障性质的发展状况。总之，建立完善的保障性住房退出机制有助于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常行，满足中低收入家庭的住房需求。
2.2政策转化层面的意义
建立保障性住房退出机制有助于保障性住房从经济政策向社会政策回归，有助于政府应对住房领域日益复杂化的社会问题。通过建立退出机制，可以将市场化的住房供应体系与多元化、多层次的住房体系区分开，保证了保障性住房的目标由政策性向保障性过度，从根本上体现了保障性住房的社会保障性。
2.3房源数量控制层面的意义
保障性住房退出机制收回了先前赋予购房者的产权，这样可以抽离现行政策中保障性住房的经济特性，尤其是“投资”功能。从房源数量上保证了城镇中低收入家庭的基本住房需求，确保有限的保障性住房能覆盖到低收入家庭，满足其基本住房需求，使保障目标更加明确。
3.现阶段保障性住房退出机制中存在的问题
3.1法律制度不够完善
目前，我国对于诸如居民个人申报不实的情况缺乏有效的惩处措施，即使有也只是轻微处罚。此外，大部分地区只是通过单一的依靠监督管理机构，辅助政府去完成保障住房退出的监督工作，忽略了个人的监督举报作用。由于没有一套完善的法律监督机制和惩处措施，管理部门不能从本质上遏制蓄意虚报、买卖保障性住房、私自出租、转租及大规模炒房等现象，使保障性政策失去了公平性。[2]
3.2保障层次的划分不够严明
对于那些商品房买不起，廉租房又够不上的城市中低收入者来说，此现象最显著。西安市2010年将家庭人均月收入低于495至540元家庭纳入廉租住房保障范围。如果一个家庭人均月收入只有550元，就不再符合廉租住房的保障条件，按规定应该退出保障性住房的范围。显然，他们没有购买经济适用房的条件，就只能到市面上去租赁一般商品性租赁房，这保障性住房的社会保障性质得不到充分的发挥。统筹不同层次的保障人群受到应有的保障，是目前的首要任务。
3.3动态管理不够到位
我国保障性住房的主要方式有：政府单位出资兴建；政府单位出资购置；积压商品房转化；社会机构捐赠；退出机制下的腾退住房等。如果将保障性住房比作一块“面包”那么前四种模式都在将这块面包做大，最后一种模式保持“面包”不变。由于没有合理的动态管理模式，出现了政府不断扩大建设规模，仍有大量低收入者得不到保障的尴尬局面。因此，建立保障性住房动态管理机制是解决此问题的根本出路。[3]
4.解决保障性住房退出机制问题的几点建议
4.1完善相应的法律制度
国外许多国家一直做的比较到位，值得我们借鉴。美国早在20世纪30年代，就颁布实施了《住房法》、《国民住宅法》等，通过立法保障解决低收入居民住房问题，对住房保障的准入标准作了详细的规定，为住房保障政策的实施提供了法律保障。新加坡在20世纪60年代，也公布了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展保障住房的目标、政策，确立了专门的法定机构行使政府组屋建设、分配职能。对于我国，许多法律制度需要逐步完善，以维护弱势人群的受保权益。
4.2明确划分保障层次
严明的保障层次有助于监督机构将受保家庭划入准确的受保范围。除了对申请住房保障的家庭收入状况进行严格审核，根据当地收入困难程度不同将其纳入相应住房保障范围。还应对住房保障对象的保障措施应实行层次化、多元化、循序渐进的管理模式。
4.3实行全方位的动态退出管理模式
目前，我国实行“共有产权”下的管理机制。一般，政府可通经济适用房产权整体出让；受助者将经济适用房上市交易，由政府和受助者按比例分配售房增值收益；受助者出让政府产权，政府收回现金，再次投入经济适用房建设等方式进行后期处理。基于“面包”理论，应逐渐淘汰前两种交易方式，经济适用房应由政府直接回购，以便进入下一轮的保障系统。[4]
5.结束语
保障性住房本质属性是社会性，而不是商品性。在经济社会快速发展，社会成员竞争越来越激烈，保障住房供不应求的现状下，建立一套切实有效的保障性住房退出机制已刻不容缓。
[1]王宏新.经济适用房为什么要有退出机制[J].广西城镇建设.2009（02），（52-53）.
[2]周理.保障性住房退出机制探讨[D].黑龙江科技信息.2009（36），（170）.
关键词：保障性住房；跟踪审计；研究现状
一、国内研究现状
国内学者也对保障性住房跟踪审计进行了研究，大致可分为以下三个方面：
1、对保障性住房跟踪审计内容的研究
王大华在《浅谈如何做好保障性住房审计》中认为，应该从保障性住房建设的基本情况和任务完成情况、土地供给、资金筹集分配和管理、地方政府对保障行政住房建设的保障水平、保障性住房建设程序和工程质量状况、保障性住房的分配和管理，共六个方面入手，做好保障性住房跟踪审计。李笃明在《保障性安居工程跟踪审计的关键环节》中指出，保障性安居工程跟踪审计应分别从建设前期、开工建设、竣工验收、分配退出、目标任务、政策执行等阶段进行实施。徐松梅在《浅议保障性安居工程跟踪审计》中结合实际项目工程审计经验，探讨了保障性住房项目跟踪审计的政府投入审计、项目建设审计以及住房分配审计，并提出保障性住房退出机制作为保障性安居工程跟踪审计的深化方向。
3、对保障性住房跟踪审计方法的研究
张民义、牛继明、韩慕远在《政府投资廉租房审计策略探讨》中指出，可以运用计算机审计和实地调查法等方法相结合的方法对廉租房进行审计，提高审计效率和效果，降低审计成本。陈晖在《廉租房项目绩效审计的内容和方法研究》中，建立绩效考核定性及定量评价指标，将指标划分为投资决策阶段指标、投资建设阶段指标、工程竣工交付使用阶段指标、财务管理指标。这些指标有的给出了具体的计算公式，为审计实践提供了一定的参考。王倩在《保障性安居工程跟踪审计现场调查方法》中认为，主要采取审计现场调查工作分别与政策法规、任务指标、建设工程资料、计算机辅助审计、资金使用情况、保障房分配使用情况、现场走访相结合等几种方法，做好跟踪审计现场调查工作。
二、国外研究现状
三、国内外研究现状评析
1、国内保障性住房跟踪审计研究的不足
（1）目前在保障性住房项目审计方面的研究上，大多数学者都将注意力集中到了保障性住房的政策层面，而忽视了保障性住房项目已经在大规模开展，更需要的是如何加强监管以确保项目能够顺利实现预计目标的研究，致使国内在保障性住房跟踪审计监督领域的研究几乎还是一项空白。
（2）从国内保障性住房跟踪审计研究现状中可以看出，保障性住房跟踪审计的研究还处在发展阶段，一些专家学者对跟踪审计的审计内容和审计方法等问题进行了初步探索，并相继取得一些成果，但是还存在一些问题亟待解决：一是理论研究内容不够广泛、研究深度欠缺，研究成果缺乏系统性和整体性，二是保障性住房跟踪审计机制还是一片空白，缺乏全面、系统的跟踪审计理论和具体可行的指导理论实践操作规程。
2、国外保障性住房跟踪审计研究的不足
（1）研究内容不够广泛。从国外研究的回顾中可以看出，国外学者对住房跟踪审计的研究多集中于对项目各个阶段审计内容的研究上，而对住房审计其他方面的研究很少，对住房项目跟踪审计模式、跟踪审计方法等内容的研究都很少涉及。
（2）住房审计研究不够深入。现有跟踪审计研究多是原则性和宏观性的研究，缺少在操作层面上的研究，对跟踪审计的实践指导意义十分有限，因此，需要利用理论与实践相结合来推进对住房跟踪审计操作方面的研究，更好地为住房跟踪审计实践服务。
3、发展方向
（1）结合我国保障性住房政策和具体项目的实施情况，加强对保障性住房跟踪审计的理论研究，以期促进保障房项目实现预期的经济效益和社会效益。
（2）进行保障性住房跟踪审计，需要有参照的标准，才能进行评价。对保障性住房建设项目开展审计工作，需要按照绩效审计原则，建立相应的评价体系，对资金的使用是否达到预期的效益进行审计评价，促进项目单位建设资金得到合理、有效的使用。
[1]顾维萌，我国保障性住房政策绩效审计评价研究[D].浙江工商大学硕士论文.2012，12
【关键词】保障性住房；建筑选址
引言
在城市政府以经济利益为导向而经营土地的运作模式下，保障性住宅区的开发远离城市中心，位于交通极其不便、配套设施缺乏的地带，经济适用房的选址存在着明显的空间失配问题。
1住房建设结构混合模式
将保障性住房与商品房以及其他住房类型混合修建，应用混合土地功能，保障性住房选址建设在基础设施完备的地域，采用“小隔离、大混合”新的规划布局理念，保障性住房混合模式能够使中低收入群体和高收入群体一起共同使用小区的公共服务设施，没有富人居住区和穷人居住区的划分，减少社会敌意，推动社会各阶层的融合与发展。这种模式受到政府及广大人民的欢迎，同时也比较容易操作。只要限定开发商选址兴建楼房的时候，有多少比例是保障性住房即可。保障性住房混合模式不仅可以节省成本，优化配置各种资源，而且还方便了居住群体的生活，高低收入群体互利互惠，提高了整体小区的生活质量。
2城市边缘区域集中规划模式
3城市中心区的旧城改造模式
在城市的旧城区中，建筑基本上都是解放初期被修建的政府公房，质量较差；在旧城中还夹杂着许多年代久远的砖瓦房，年久失修，都已经成为危房，再加上有些居民将住房乱搭乱建，各种市政设施老化。因此，城市中心区的旧城区要用来建设保障性住房，那么就急需改造。改造主要有两种模式，一是修复，二是重建。目前对于旧城拆迁重建，往往是采用割断历史的方式，同时也是充满着不和谐。在当下，城市中心的旧城重建，应该是软性的，将历史和人文进行延续的。重建旧城区中的危房建筑，将道路结构和其他城市元素保留，居住的还是原来的老邻居，原来的社区活力依然可以延续。由于在建筑的重建上，成本较大，可以适当提高容积率，增加底层的商业空间，以及提升其他配套对周边的服务来赢利。对旧城区内原有的中低收入居民，重建的建筑以成本价让其回购，而对于无力回购的当地居民，采用对他们出租的方式，让低收入居民依然有机会重新回来居住，保障他们的生活水平。这样既能促进社会和谐，提升政府形象，也有助于降低拆迁阻力，加快城市旧城区的改造速度，更为重要的是保留城市结构和市民记忆，保留城市自己的特色。
4城市中心小范围集中选址修建模式
在市中心小范围集中选址修建，优点主要有三个方面：第一是修建成本相对较低；二是周边的城市配套可以得到充分的利用；第三是小范围集中居住比较好管理，不容易形成治安问题。但城市中心小范围集中选址修建模式也存在着许多问题，此类住区一般都是小规模化，由于市中心地价昂贵，有的往往就是一栋高层建筑，对于解决大量城市中低收入家庭的住房问题，城市中心小范围集中选址修建模式的建筑在数量上将收到限制。高层建筑公摊较大，后期运行成本较高，对于低收入家庭也是一笔不小的长期负担，很难从本质上提高城市住房困难户的居住条件。
5新城的开发建设模式
6结语
本论提出城市保障性住房选址既要实现地块的经济利益又要提高居民的总体福利水平，对今后城市社会保障性住房选址提出五种建议选址模式：住房混合修建，城市边缘区域集中规划，城市中心区的旧城改造，城市中心小范围集中选址修建，新城的开发建设。
参考文献
[1]钱瑛瑛.基于空间失配理论的上海市中低价位商品房选址研究[J].《现代城市研究》.2007,3
进入21世纪以来，我国居民收入水平差距逐渐增大，住宅价格带来的各种问题也不断凸显。在此形势下，廉租房、公租房等保障性住房的建设力度也逐步加大。由于建设周期、资金、项目区位等原因，传统居住区景观的设计模式并不能很好适应新形势。模块化设计理念在现代居住区建筑设计中已经逐渐得到认可，如何将这一新兴理念与保障性住房的外环境设计相结合是将是下一阶段的研究热点。
关键词
保障房；模块化；景观设计；低成本园林
基金项目：
北京市教育委员会科学研究与研究生培养共建项目资助
1.研究背景
随着经济发展与时代进步，人们对居住空间品质有了更高的要求，在房地产开发迅速发展的若干年后,随着国家的产业结构的重大调整，新型居住区的规划、设计及室外环境建设发生了重大的变化。特别是进入21世纪以来，我国居民收入水平差距逐渐增大，引发种种社会问题，如大中城市商品房住宅价格上涨速度过快，使新就业职工为代表的中低收入群体出现住房难题，因此廉租房、公租房、棚户区改造等保障性住房项目的建设不断展开。保障房这一特殊住宅形式应运而生，而相应的设计理念却并没有及时跟上，旧有的传统设计方式在实践中遇到了很大阻力——建设资金不足、缺乏合适建设用地，为了保障基本住房需求，保障房景观建设成本不断被压缩，建设用地质量普遍偏低。在这种情况下，如何在设计阶段实现低成本的模式下、不仅合理满足公租房居住区户外景观需求，同时兼顾后期养护、管理，践行保障性住房景观全生命周期的实用性、经济性、生态性，是风景园林行业亟待研究解决的问题。
2.1模块化
模块化最早出现在工业设计领域。所谓的模块化设计，简单地说就是将产品的某些要素组合在一起，构成一个具有特定功能的子系统，将这个子系统作为通用性的模块与其他产品要素进行多种组合，构成新的系统，产生多种不同功能或相同功能、不同性能的系列产品。
2.2模块化设计理念
模块化设计是绿色设计方法之一，它已经从理念转变为较成熟的设计方法。模块化设计理念，是指充分考虑景观全过程周期成本的设计理念，通过运用新思路、新技术、新材料，将景观设计过程中的各个功能组件模块化。建立模块库，可根据实际情况进行最适应选择，有着可复制、低成本、高生态效益的特点，可避免由于建设资金不足造成的盲目设计、过度设计、不合理设计，导致的生态效益低下，能够解决北京市公租房户外景观设计中所遇到的大部分问题。研究如何将模块化生态设计理念运用于公租房景观设计有着重要理论意义和实践价值，因为城市住区绿地量少面广，是城市绿地系统中重要组成部分，对于改善城市生态、提高人民的生活水平有着重要的意义和作用。
2.3全周期成本
设计的全生命周期成本，也是模块化设计的重要考核内容之一。全生命周期成本分析（LifeCycleCostAnalysis）包括初始化投资成本、运营、维护和替换成本，是一种针对项目整体运营过程的全面分析策略。从景观设计的成本角度出发，景观成本通常包括直接成本(第一成本)、长期运作和管理成本(生命周期成本)、环境影响成本三个部分。除了第一成本以外，全生命周期成本也是构成景观成本的一个重要组成部分。具体来说，包括施工结束后的原材料、技术或发展的整个生命周期的运行和管理的费用，景观投入使用以后的运营、维护、管理成本。景观设计成本核算大多只考虑第一成本，而忽略后期管养成本和环境影响成本，只有将全生命周期的各项成本指标纳入统计，才能得到最真实的成本。景观成本中还应包括环境影响成本，即从可持续发展的角度考虑，在建设过程中与建成后景观设施或工程会对环境造成的一定的负面影响及环境污染(包括水污染、光污染、噪声污染、空气污染等)。对城市整体生态环境和人居环境遭到的这些破坏进行弥补与修复所付出的成本就是环境影响成本。例如大量的硬质铺装会增加城市的热岛效应，减少土地对地表水的吸收而导致地下水的补给不足，同时造成动物生态廊道的断裂等。
3.模块化设计理念在居住区景观设计中的运用
3.1居住区景观模块化设计的特点
模块化设计理念的核心思想，就是将核心功能块进行划分，得出子系统分级，并根据实际需求将多个核心功能块进行重新组合。具体到居住区景观设计，以往的设计流程多为设计理念的推导、提出初步方案、方案修正、方案细化、得出可实施最优方案，然后再考虑如何将图纸内容通过施工转化为实际建设工程，在具体操作过程中，常常出现由于设计师水平高低不齐，异地施工施工队素质难以得到保证，材料供给突发短缺等情况，导致居住区景观质量难以得到保障。运用模块化设计理念，可以有效地避免一部分问题。模块化设计理念，是以一种工业生产的思维进行设计，力求产品质量稳定性能够得到保障。进行居住区景观设计之初，会将居住区根据情况划分出核心功能块，包括交通模块、场地模块、植物模块三大部分，其中每个模块下又有子模块。根据居住区景观品质的不同，模块的具体设计思路及材质选择，可以在模块库中进行挑选，整个设计流程更像是一种组合拼装的过程。此外，由于模块化设计施工的贯通性，在施工开始前很久就能得知不同产品的配比、用量，有利于提前获得稳定货源。从开发商的角度来说，模块组合的形式有利于打造系列品牌，不同档次的产品造价在设计时能得到很好的控制。
3.2模块化设计理念在普通居住区中的运用
3.3模块化设计理念在保障性住房中的运用
4.结语
作者：郭汉张凯莉周曦单位：北京林业大学园林学院
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一、建设计划、项目选址和建设方式
（一）廉租住房
今年省下达建设任务为200套，我县今年计划建设204套，廉租住房套型建筑面积以50㎡以下为主。计划采取政府统建方式进行，选址在环东一路东侧中兴小区南边建设花园廉租住房200套，计划投资2,800万元，由县房产局负责组织建设。
（二）经济适用住房
今年省下达建设任务为600套，我县今年计划建设650套，经济适用住房套型建筑面积以60㎡为主，根据我县人均住房面积将套型建筑面积控制在90㎡以下。计划采取政府统建和单位自建两种方式进行。其中单位自建394套（其中：县饮食服务公司60套，县新兴供销社60套，县广播电视台12套，县热作发展公司10套，县生产资料公司120套，县粮食局96套，县新华书店18套，县土产公司18套），政府统建在环东一路东侧中兴小区南边建设花园经济适用住房256套，计划投资5,570万元，由县住建局负责组织建设。
(三)限价商品房
今年省下达我县建设任务为300套，计划在环东一路东侧中兴小区南边建设花园限价商品住房300套。花园限价商品住房均为框架结构18层带电梯房住宅。套型建筑面积以90㎡为主，根据我县人均住房面积适当控制套型面积，总建筑面积27,000㎡，计划投资8,100万元，以项目法人招标的方式组织建设。
列入20xx年建设计划的保障性住房，所有的保障性住房项目要在8月底前全部动工。
三、工作要求
（一）各项目建设单位每月要向县保障性住房建设领导小组办公室汇报送一次保障性住房的建设情况。
（二）严格按有关规定标准进行户型面积设计，严禁超标准建设。
（三）县保障性住房建设领导小组办公室每月组织对全县的保障性住房进行检查并通报检查情况。
关键词建筑；住房；方案；设计；原则；户型；保障性；
所谓保障性住房指的就是经济适用房、廉租房、单位集资房以及政策性的租赁住房等构成的。这主要是针对收人中低层的家庭从而在分类的保障过程当中可以提供的建设标准、供应对象、租金标准以及销售价格等方面都具有一定的社会保障性质。在这其中还包括了廉租房，它主要是通过政府以租金补贴的形式或者是通过实物配租的形式对符合要求的住房困难家庭、低收人人群等所提供的具有保障性质的生活住房。但是，由于社会保障房的建设面积较小，所以在设计时会存在一些困难，这也是需要我们进一步要解决的。
一、保降性住房的概念和分类
1.1保障性住房的概念。保障性住房是指政府按限定标准，限定价格或租金的，为城市中低收人住房困难家庭提供的住房。
1.2保障性住房的分类。(1)廉租住房:指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低牛活保降标准且住房困难家庭提供社会保障性质的住房。一般套型建筑而积控制在30一50m2。
(2)经济适用住房:指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收人住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。一般套型建筑面积控制在65m2以内。
(3)政策性租赁住房:指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供叮租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的住房补贴。一般套刑建筑面积类似廉租住房。
以上三种住房类别有所不同，但是均具有相同的以下两点:一是每套住房的建筑面积得到严格限定;吮是工程造价受到较严格控制。其建筑标准是“经济，适用”，应基本具有起居，饮食，洗浴，就寝，储藏和工作学习这六项巷本功能，且建筑形象应与周边建筑环境相协调。
二、有关保障性住房设计的具体原则
(1)对于保障性住房的设计必须要体现出现代化的生活方式需要，并且也要兼顾居住保障性住房人群的生活习惯。
(2在进行保障性住房设计时，必须要全面的综合考虑住宅的空间设计、使用功能等方面，同时也要考虑到家庭人口以及风俗习惯等特点。
(3)在设计时必须要考虑到周围的环境要求，应相协调，对住宅区域也应规划好保障性人群的出行以及交通便利等因素。
(4)对于保障性住房应尽量做到房间内外装修可以一步到位，节约成本，以环保为主，从而避免造成浪费。
三、保障性住房建筑方案设计
3.1单元户型设计
3.1.1面积限定小，但各功能空间应符合人体工程学的基本空间尺度及规范的最低标准。建筑空间是为适应人的生理行为和精神需求建造的。保障性住房面积限定小.但其各功能空间尺寸也应满足人们起居，就寝等一系列生活活动的基本要求。以使用面积计.双人卧室面积不应小于10m2，单人卧室面积不应小于6m2，起居室面积不应小于12m2，几者层高应为2.8m左右，净高不应低于2.4m,局部净高不应低于2.1m.厨房面积不应小于4m2，设便器，洗浴器，洗面器的卫生间面积不应小于3m2,二者净高不应小于2.2m.阳台面积不宣小于3m2.
3.1.2面积限定小，但是套型设计应尽璧合理分区，符合家居生活基本规律。家庭活动的承转起合由起居空间维系，并与各个独立空间相通。因此，较小面积的套型设计应以起居室为中心尽量合理分区，紧凑布置。主、次卧室要求相对比较安静，应离门厅，餐厅，厨房较远;餐厅不应设于主次卧室内，可布置在起居室且离厨房较近处，以便于用餐及餐具的撤出;厨房是家居中的卞要污染源，位置离人户门越近越好，以利于外购的副食及果疏等短距离就位及垃圾外排，厨具的布置应符合人们在厨房作业的流程;卫生间宜于土、次卧室相近，以方便夜间使用;卫生间的形状应考虑洁具的布置。应将到达各洁具的通道留在中间;可在主、次卧室的适当位置设衣被储藏间.并考虑给住户在厨房和隐蔽通道上空，卫生间内设吊柜做杂物储藏的条件;起居室或主卧室内宜设阳台.以方便居住者晾晒衣物和室外活动。另外，家具的布置，冰箱、洗衣机等家庭生活必备的基本电器产品的位置也应考虑。
3.2楼型与公共空间设计
3.2.1面积限定小，楼型选型应考虑降低公共分摊面积。保障性住房多为小高层和高层，楼型多为高密度的板式楼和塔式楼;一般板式楼的公共分摊面积小于塔式楼。从中低收人居住者的切身利益上讲，在地形和规划条件允许的情况下，应优先考虑板式楼的设计方案.但应权衡各种因素。由楼型确定的公共走廊面积应尽量减少，电梯前室面积以满足规范要求标准即可。
3.2.2面积限定小.公共空间机电管线和设备应精细设置。11层以下小高层强弱电管线可于楼梯间墙内埋设，电气箱也可嵌人楼梯间墙内。12层以上高层强弱电管线和电气箱应设于电气管井内。北方地区供水和采暖管道可合于一个管井内设置，并应考虑计童表的安装和抄数。消火栓宜采用嵌人墙内暗设，可设于楼梯休息平台或踏严处。
3.3建筑立面形象设计
3.3.1造价限控低，立面形象也应与所处城市地域及环境相协调。建筑是城市的载体，是凝固的音乐，是被物化的记忆。建筑立面形象是其具体体现。立面形象与南北地域，楼盘周边环境，当地生活习饭等有关;南方地区由于日照强烈，浅色调的立面会感到刺眼.可略施浓墨重彩加以调节;北方地区日照和对较弱。应以清新淡雅的风格护以表现。其次，楼盘如处于高楼林立的城市中心区，其亿而色彩及形象应与周围的建筑物相协调;楼盘如处于青山绿水的城市边缘.其立面色彩及形象应与周围的自然象色相协调。
3.3.2造价限控低，众面形象宜采用现代简约型。保障性住房造价控制较商品房低，外立面不能设计成豪华尊贵型，也不应设计成灰土灰脑的单色调涂料粉刷型.如此不仅会大煞城市风景.还会给居住者带来自卑感。因此.应采用能够节约成本和能耗的立面造科和建筑材料，立面设计宜采用现代简约型.即立面设计于净简约，局部构造细腻，合理运用材料，配件及装饰线条等提升整体气质，构织出现代简约的外在表现。
结束语
总之，由于社会保障性住房在我国是作为民生工程，所以其重点就是为了可以解决人们实际的住房问题，然而，在对住房进行设计时却不能因为住房的面积较小从而降低了设计的规范，而是必须要吸收商品住房的设计经验，以不断对设计进行优化，并细化设计具体要求，全方位的角度进行考虑，从而提高保障性住房的设计标准。
[1]刘胜.保障性住房在设计中应注意的一些基本要求[J].建筑设计管理.2010