车位，这两个字一出来，多少人瞬间就闹心了。
在小区停车场转悠20分钟找不到车位的时候，在物业恶意提高租金，甚至在空闲车位上套假牌……
连前几天闹得沸沸扬扬“宾利姐”事件，起因就是车位使用权之争。但更闹心的是，多少人花了几十万，却买的是人防车位。
而近期，西安将严查变相出售人防车位的行为，让多少已经“买”了人防车位，或者打算“买”人防车位的人，提心吊胆！
01
这里先给大家科普下人防车位。
人防车位是开发商根据《人民防空法》的要求，建设的人防放空地下室，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。
图片来自网络
不过，人民防空法规定“人防是国防的组成部分”，物权法则规定“国防资产属于国家所有”，所以它是没有所有权的，只有使用权。
图片来自西安人民防空办公室官网
西安关于人防车位使用的规定是：人防车位按照“谁投资谁收益”的原则交由开发企业管理，开发商可以出租使用权，最长期限20年。
与之对应的是产权车位是开发商出售给业主的，该类车位可以办理产权证，车位的年限一般与房屋的土地使用权一致，所以如果是住宅，产权车位的使用年限一般是70年。
人防空间用来做车位，这在很多城市都很普遍，也是城市空间资源的合理利用。
关键是，人防车位是不能卖的，西安的规定也说的很清楚，优先向业主出租，不得出售、附赠。
但很多开发商违规销售，而对于不知情的业主来说，却面着不少风险和损失。
02
网上搜索，西安违规销售人防车位的消息层出不穷！
最常见的就是取消短租，强制长租。
西安龙太乙城秋林苑小区，开发商此前单方面方面取消临时停车、包月停车并对车位加锁，要求小区业主只能选择长期租赁。
价格为22万元，合同期限20年，还口头承诺“租20年送50年”，引起业主强烈不满。
之前有记者采访群贤九道的业主，刚入住不久，物业就取消临停，要求必须租车位，再后来要求必须买，一个车位高达32.8万！
这其实就是一种变相的高价出售没有产权的人防车位！强买强卖，关键还不划算。
我咨询做法律的朋友，合同法规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所以，当开发商卖给你的使用产权车位超过20年时，属于欺诈行为。
虽然人防车位比产权车位便宜点，但一般就便宜几万，但相比产权车位，你的使用年限很可能少四五十年。。
22万租20年，核算下来一年租金近1万。咨询物业的工作人员，人防车位最多20年，20年到期后可能还得续租，算下来，不得被坑几十万。
人防车位本来只能用来租，但多少开发商，通过使用权转让合同，合同上讲起来是长租，但不允许短租，高价长租不就是变相出售？
03
比强制长租，变相销售更可怕的是隐瞒属性。
之前长安有业主反映买车位的时候，合同约定的是独立产权车位，但交付的时候，开发商却表示车位没有达到使用标准，给协调其他临时车位使用，后来发现是人防车位。
自己去办产权的时候，才发现根本办不下来。同时人防车位相比产权车位，交易的时候也存在各种不确定性。
对于西安的人防车位，其实很多小区都存在人防车位以长租20年”变相出售”的现象。
西安提出严查变相出售人防车位的行为后，有业主表示，太普遍了，西安几乎绝大多数小区都存在人防车位。
开发商究竟是”长租“还是“卖”？是大家都是法盲，还是都没看清合同细节？还不是觉得，就是用高价买的20年租赁权。
西安很多二手产权车位也就才15万左右，现在不少新房的20年使用权价格却都在20多万了。
所以，西安这则严查、举报背后，更应该配套清楚：
究竟什么算是变现出售人防车位？如何处理？包括强制长租的行为如何遏制。
这里补充南昌前两年在摸排人防车位变相出售时的告知，明确提及：
在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短租，每次租赁合同期限不得超过5年。
人防车位只允许短租，或许是一个避免纠纷、违规销售的方式。