回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。
投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为*居所，于是价值大大提升。但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。
真正可以作为*居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为*居所，需求量很小，供给不小。三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。
人生*的悲剧就在于在错误的方向硬撑。硬撑有很多种，比如和老板谈理想，和有钱人谈消费，和红顶谈公平，又比如在远郊区买豪宅别墅做投资。
提问：新人首问：您好，万能的房姐，有问题提问：我家深圳两套房：一套在公明中粮云景国际两房一卫出租，72平；一套在龙华锦绣御园三房一卫自住，87平。家里两个小孩，一个两岁半，一个三个月，有四房需求，但还没有那么急迫。现在想把中粮卖了置换四房，属于家庭二套房，深圳要七成*。想咨询几个问题，望赐教：
1.现在卖了中粮，打新光明新房，时机合适吗？方案合适吗？准备打新半年。
2.光明区打新的话，中海，洺悦府，宏发，金融街二期，哪个*？
3.打新不到，半年后买二手四房，有合适的区域或楼盘推荐吗？
4.如果买二手，是买普通的四房好，还是带学区的两房好？
5.不卖中粮，组团去广州黄埔区买龙湖揽境，用家里人名额，三成*，比置换新房的方案更好吗？
回答：你好，感谢付费！
学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。
深圳学位房，接下来如何挑选？
1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；
2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校；
投资*有很多打法：
1.买没有学区的*（有暴击）
3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）
我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的*，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。
长岭居的发展有几个阶段：
1、2007-2010年的时候，那个时候还没有长岭居概念，但奥园春晓、岭南林语、金融街融穗御府（这个项目的别墅很便宜当时），以及半烂尾的珠江嘉园
2、后来才有了万科山景城、理享家、常春藤
3、以及*近1-2年的龙湖揽境、天健天玺、中冶逸璟台
一晃10年过去了，一个片区的发展，没有个8-10年是不行的。*，是政府要卖地搞财政收入，萝岗区府板块的住宅用地其实几乎没有了，所以只有沿着水西路、长岭路、永和大道两侧来“寻找”地，这是必然啊
第二，地卖了之后，政府得提供共建啊，比如*、比如公共的交通，有地铁就地铁没地铁就有轨电车，自己有钱就自己建，自己没钱就跟开发商合作
龙湖揽境并非重点推荐的楼盘，需要长持。
提问：武汉哪里的别墅可以投资？
回答：纵观全球各大*、一线城市，富人在解决了市中心*居所需求之后，的确大多会考虑配置第二居所，作为周末休闲度假、朋友聚会、社交活动之用。富人第二居所的形态，按照面积从小到大，主要有这么几种：带自然景观的度假公寓、度假别墅、庄园。（城堡是一种特殊形态，暂时不讲）
真正适合富人的第二居所，的确能够保值。问题是，第二居所的维护开销其实非常高昂。如果把这些开销考虑进去，还有多保值，就很不好说了。更多地，还是在满足富人的自用消费需求。用得爽，哪怕多花点钱，也乐意，也高兴。如果能用来举办一些重要的社交活动，促成一些重大利益的实现，就更有价值了。
然并卵，以上分析都和中产没什么关系。中产的第二居所需求，其实是伪需求。所谓伪需求，就是小众的需求——大多数中产根本没想过要拥有第二居所，或者至少没认真把它当作一个必需品去落地执行过。
由于缺乏足量的真实需求，一手买入价却并不会低（同样郊区地块，政府为什么要因为你造度假别墅而不是工薪分层住宅，就把地便宜卖给你？）甚至更高（因为密度比工薪分层住宅低，楼板价自然更高），中产第二居所在存量房市场的表现通常都非常惨淡。但开发商卖房子时，可不会告诉你这些。
武汉三环内沿江沿湖有特殊景观资源的别墅可以买，一般我们都坐等二手老板破产甩卖，不然很难淘到好货。
提问：房姐您好。我是一名教师，毕业后在一所民办高校做行政（目前混到中层），期间放弃读博士机会，自己省吃俭用加上父母支援了一点自己借了一点先后买了三套房子（恒大世纪城，珠江太阳城，北新御龙湾-工作*所在地，为了孩子读书），负债170多万，现在每个月要还房贷1万左右，夫妻二人基本能承受的起（自己周末在外做点兼职），但*近家里老是催促自己卖房子减轻压力然后装修房子住（二套清水，一套买的精装修但是2021年交房），赶紧去读博士。因为*分了三室两厅给自己住（不想卖房去装修去读博士，对科研没有多大兴趣），不知道这样的选择是否正确？
回答：你好，眼光还不错，恒大世纪城和珠江太阳城这2套未来都还有空间，可以继续持有。北新御龙湾只适合自住，投资不推荐的。
当前学历贬值非常厉害。本科学历作为很多体制内以及传统上大单位职业的基本门槛，具有一定不可替代性。硕士的话，*主要的功能主要是各地房票，以及本科较差学生逆袭，应届生*优势巨大，还有就是大单位选择面广一点。博士基本没什么用处，性价比*差，尤其是文科博士，基本没有任何用处，全职读博的人大概率是悲催的。当然如果读博之后能给你的职位和薪资带来巨大的提升，也是可以考虑的，如果只是单纯的做科研，意义不大。
装修尽量控制成本，每平装修标准控制在500-800元之间。
提问：汉正街*大道银座后面。有个4层半。一层34平米左右以前老证。房本上写的28平米。疫情前年租金为5万左右。一楼当门面在租。现在房东叫价160。全款能买吗？求急回如果算5年后拆。可陪多少钱
提问：您好，万能的房姐，有问题请教：1、三亚珠江俪豪小区有一个62米的住宅，高价位时买的，一百八十多万。请问，根据当前海南形势是继续持有，还是出手在其他城市投资？2、推荐几个杭州性价比高的楼盘，谢谢！
1.可否退下不当中层干部干一般员工混日子？
2.可否把现在房子卖了还债剩下的钱去贵阳贷款买个小户型，哪个区未来*空间大？考虑娃儿将来读书兼投资，娃儿现在才两岁多。
3.可否出去租个便宜的房把现在房子租出去？4.可否在新城区再想办法买一套？求指点迷津！感激不尽啊！！！信用卡现在还有十多万额度可用，但是不敢负债太多。
回答：1.体制内大家都是混日子的，你大可不必太忧心。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。国企之类大机关从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。如果太累且看不到未来的上升通道，不妨跳出体制。
我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的，也有一般般的。如果生活角度有财务上的需求，刚好业界的工作生活方式也觉得适合自己，可以尝试。好处是业界对你的人脉资源大多会高看一眼，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。
提问：美丽聪慧的房姐，新年好！！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！
但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级：
纯小白，留18个月刚入门，留12个月投资客，下个月负债率你想高也高不起来，直线式下跌。
回答：这个问题很意思，我下面说的话，可能圈内的重庆土著朋友们不爱听，但是事实。
重庆人是农村直辖市，农民弯脚杆一堆，到处是土坡和菜地。不精致，不小资，不像城里人。新房癌*厉害的地方为什么是重庆？因为重庆人农民思维*重。癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。不仅是重庆，整个中国都有新房癌，只是这个癌症的轻重程度不同而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。但像重庆这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。
喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。重庆的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍。也就是现在150万中位数的房产变到300万，重庆人矫情的程度就少了。正是因为有新房癌，所以二手淘笋赚的才多。
你要知道，市场不可能永远失灵。
提问：姐，想学习如何办大额卡，如何撸羊毛，学习效率*？谢谢
回答：办大额卡有几种途径
2，在月末或则季末年末，拉储蓄的时候，搬砖，跟经理谈赠送大额卡的条件
3，找行长推荐签字
4，以房车本进件
5，遇到一些小众银行放水，赶紧申请
详见知识星期内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》
提问：房姐，你总说一线城市会持续上涨。那什么时候房价会保持稳定不再上涨了呢？我觉得大的方向有以下几个指标可以参考
大城市供应过少，供不应求。往前看房价很便宜，几年后回头看现在的房价，依然会是同样的感受。
提问：星主好！坐标北京，现有西城月坛学区两居一套，还贷压力较小，目前父母一起住帮助带娃，子弹200，考虑再买一套，兼顾自住和投资。有两个问题想请星主指点：1.位置，如果附近买一套一居可以自住，但从投资角度来看，是否值得入手2.二套*高，能贷额度实在有限，有没有好的破解办法？谢谢！
过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。
2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。丽泽商务区是丰台十年的痛苦。规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。开盘价很高，过去套了不少人；*近原本价格洗到差不多了，但突然规划又打折扣。丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价，我会回避。
提问：智慧的房姐你好，新人首问！本人目前在广州番禺南浦丽江花园星海洲有一套房，81平两房，1999年建筑，入手价格222，现在市场成交价180，楼盘为港式开发商设计，客厅畸形，我要不要现在出手，换成更为优质的资产？还是等价格涨回成本价再出手？但是优质资产也会涨，以后买入成本更高。我已经使用首套房优惠，卖了再买就要四成*，现在的房子要不要出手呢，出手后建议买哪里，广州海珠区小三房，还是越秀区的老破*区房，还是东莞西平蛤地一带呢，望房姐给个好的建议！备注，已在蛤地恒大御湖有一套楼龄新的两居室且老婆在东莞工作。
回答：1、大盘配置：这个盘的潜在二手套数太多，对手盘太多，康城居、华林居、如英居、左岸，一大堆的房源
2、区域板块：板块在番禺的位置有点小尴尬，不在万博的辐射区，周边的增量也七七八八的兑现了，*潜力来看还是动力不足。
3、南浦岛不再批宅地了，缺乏了一手高价的拉动效应。建议出手置换
广州各板块现状：
荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥，繁华不再，落寞贵族
越秀：市政府所在地，教育与医疗*强区、配套成熟、房价很高
海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东
天河：*具代表广州城市面貌，经济*强区，未来广州10年内无可替代
白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州*多人的行政区
番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟
黄埔：扩容后的新黄埔，产业*牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好
南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜
花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少
从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地
增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城
海珠PK越秀学区老破小，纯投资更倾向海珠
西平不建议继续加仓
择,请指教!二:另外我老婆名下还有一套重庆渝中区协信公馆140平清水房,还有房贷60万未还清。目前市场价240W左右,建议卖掉买更好的盘吗
回答：你好，选错筹，一开始就注定了结局，看了你在武汉和重庆的选筹，以贵妇盘+CEO盘为主什么是CEO楼盘？
CEO盘，顾名思义，就是对标企业CEO级别人群购买力的楼盘，也叫做贵妇盘。第二代CEO盘的开盘单价比周边同地段楼盘至少要贵40%以上。
重庆知名CEO盘举例：万科鹅岭峯、凯德来福士、东原1891印长江、长嘉汇两江峯、中海寰宇天下、阳光100喜马拉雅、绿城蘭园等。开发商一般会要求提供数百万的银行活期资金证明，以此筛选客户，确认对方是不是买得起房。
CEO楼盘有哪些典型特征？
CEO楼盘可以给开发商带来更高额的利润。为了把楼盘卖出高价，开发商往往会将楼盘的各项附加值做到极致，使得CEO楼盘具有不少相同点。
①销售中心富丽堂皇，印刷的楼书又重又厚，看着高端大气上档次。
②只要你能提供对应的现金证明，置业顾问会对你服务态度特别好，赠送各种私人定制服务。比如，你若有需要，豪车接送你看房没问题。
③CEO盘的售楼处平时大都很清冷，过来了解的客户很少，排队摇号？不存在的。
④一个CEO楼盘的销售周期至少1年以上，有些CEO楼盘卖了好几年都没卖完。比如协信公馆，只有3栋楼，但卖了10年了，至今还有一些尾盘在售。融创玖玺台尾盘也是一直卖到了2018年。
⑥开发商往往是大开发商。毕竟CEO盘前期各项资金投入大，销售周期长，中小开发商既没有足够的现金流也没有足够的胆量去开发CEO盘。
⑦大多是精装交付，因为装修的水分很大，2000元/㎡装修成本可以包装成6000/㎡的装修价值。
⑧单价高，总价高，大部分要交房产税，没交房产税的楼盘都是靠开发商想办法规避。
⑨物业费很贵，5元/㎡是保底价，目前新盘的物业费一般在8-10元/㎡。
如果是考虑纯自住，可以买二七滨江，如果考虑未来*潜力，建议回避二七滨江这个“CEO盘集中区”。
有没有投资和自住兼顾的房子呢？
答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾，大概率是在骗你！
投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。
自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。
武汉的CEO盘如何选择？
核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。武汉天地是比万科更好的选择，豪宅一哥的溢价共识，短期内不会被洗净。协信公馆可以考虑出手后置换2-3套武汉的低价潜力盘。
提问：房姐你好，二环内的二手小区可以推荐几个不，目前子弹110左右，已经有一套房还有贷款66万未结清，麻烦美丽的房姐推荐几个后期*空间较大的二手小区
回答：很多新手都跟你一样，根据环线来判断楼市价值。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。
不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。
如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。光谷的关山大道和光谷东因为有产业，所以房价比其他区域同地段价格更高，你观察沌口的房价也是一样。
提问：底层兜兜转转很多职业*后做了海员，实际就是坐水牢，极度闭塞且高风险。这个职业做一辈子年收入*多40万已经是封顶，而且做不了几年。想到社会阶层已经被设定死上限，愈发痛苦。后来自己市区买房与其说是投资更重要的是决然的换生活环境。房姐阅历丰富，既然房产玩的转，人生必有道！请教我这种情况下，未来人生规划和思路布局的建议？
回答：职场工作很容易犯得一个错误是：执着于某种技能。你先想清楚：我的工作目标是什么？我的人生目标是？我应该这么做？任何一门技能，都是工具，都是手段；如果工具不能成为完成目标的手段，那就果断切换。
一旦成为一名技工，职场的前途就只剩下两条路：
1.被淘汰的技工2.高级技工人与人的关键差距，在于能不能摆脱地心引力。人活着，就需要消耗财富，未成年时父母家庭提供资源，直到步入社会逐渐由自己来获取财富，养活自己。但是财富消耗的速度并不是恒定的，年纪增长，家庭，事业，人脉，身份的消耗不可阻挡。但是年纪增长，人的体力反而是下降的。
所以，打破这个僵局只有两条路可走：
1.尽可能早的赚到钱，并且投资构建一个稳定收入的系统，简单的例子，比如开公司，投资房产。
2.在赚钱能力开始衰退，资源出现赤字之前，生娃，把机会留给下一代。如果不知道从何下手，那就找一个天花板高的行业，从头开始。
知识星球已盘点出武汉投资性价比*的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制*适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。
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