1、西安市物业服务收费管理办法最新版2021年1月1日实施第一章总则第一条为规范物业服务收费行为,维护业主或者使用人(以下统称“业主”)和物业服务企业的合法权益,根据中华人民共和国民法典中华人民共和国价格法陕西省物业管理条例西安市物业管理条例和陕西省物业服务收费管理办法等法律法规和有关规定,结合我市实际,制定本办法。笫二条本办法适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。第三条本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称,包括物业服务费、物业管理区域内机动车停放服务费(以下统称“停车服务费”)和其他服务费。物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的
3、性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,已成立业主大会的及其他服务费实行市场调节价。别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。第五条物业服务收费按照统一政策、属地管理原则,实行市、区(县)分级管理。市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定物业服务收费管理有关政策规定,指导全市物业服务收费监督管理工作。各区(县)发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门按照各自管理权限,分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。物业项目所在地的街道办事处(镇人民政府),负责本辖区物业管理活
4、动的指导和监督工作,及时协调处理物业管理纠纷和矛盾。第六条实行政府指导价的物业服务收费标准由市、区(县)人民政府制定,具体工作由市、区(县)发展改革部门、住房和城乡建设部门负责,依据物业服务等级标准,综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定,由住房和城乡建设部门提出调整申请及调整意见,实行动态管理。市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局负责制定和调整新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、浦桥区及高新、经开、曲江、洋渐、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准,报市人民政府同意后执行。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费
5、指导标准可参照西安市物业服务收费指导标准执行,也可根据实际自行制定,并抄送市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局和市市场监督管理局。第七条实行政府指导价管理的住宅小区物业服务等级按照住建部门制定的物业服务等级标准,由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级,按照高层、多层分别制定收费标准;实行政府指导价的物业管理区域内室内机动车停放场所类别按照硬件设施和服务条件由高到低设定为一类、二类两个类别,露天机动车停放场所不分类别。物业服务收费政府指导价标准为最高限价,物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。笫八条实行市场调节价的物业服务收费标准,由物业服务
6、企业与业主或者业主大会通过合同约定。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,其物业服务收费实行市场调节价。第二章物业服务收费标准的制定第九条业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用,实行政府指导价的物业服务收费仅适用于包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,物业服务企业依照合同约定事项提供服务,盈亏均111物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合
7、同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。第十条物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域内清洁卫生费用(不含居民生活垃圾费);4.物业管理区域内绿化养护费用;5.物业管理区域内秩序维护费用;6.办公费用;7.物业服务企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;9.经业主或者业主大会同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用,应当通过专项维
8、修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换,由原建设单位负责,不得动用专项维修资金或者由业主承担。笫十一条实行政府指导价的物业服务费执行“一费制”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本,不得单独收取。第十二条停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算,按比例分担,不得重
11、二)已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋,按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后,次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。笫十七条纳入物业管理范围已竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋或者车位,物业服务费或者停车服务费由建设单位交纳。符合交付条件的房屋或者车位,物业服务费或者停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。笫十八条业主因自身原因逾期未办理物业交付手续的,其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。第十九条业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位,经物业服务企业登记
17、定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或者使用人应当结清物业服务费等费用。第三十二条自备供暖(冷)的小区,其采暖(冷)费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案(政府对供暖补贴的,补贴方案应当包括在收费方案内),必须经业主大会或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主(以下简称“参与表决双过半业主”)同意后据实收取。采暖(冷)期结束后,必须向全体业主公布收支情况。第三十三条实行政府指导价管理的住宅小区,物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,物业服务企业应当按照物