济南市十七届人大常委会第二十次会议对《济南市物业管理条例（草案）》初次审议后，市人大常委会有关工作机构在广泛征求各方面意见、深入调查研究的基础上，对法规草案反复论证修改，形成草案修改稿。２０２１年１０月２７日，市十七届人大常委会第二十三次会议对《济南市物业管理条例（草案修改稿）》进行审议。草案修改稿力求破解各方面反映最为集中的业主大会召开难、业主委员会成立难、业主委员会运行不规范、业主共有部分收益不透明、部门监管不到位、物业服务质量不高等焦点难点问题，为我市物业管理纳入正规化轨道提供法治保障。
为推进科学立法、民主立法，增强立法可操作性，现公布《济南市物业管理条例（草案修改稿）》全文公开征求意见。征求意见截止到２０２１年１１月１０日。所提意见可以通过电子邮件、信件提出。
信件地址：济南市龙奥大厦市人大常委会法制工作室
邮政编码：２５００９９
济南市人大常委会法制工作室
２０２１年１０月２８日
济南市物业管理条例
（草案修改稿）
第一章总则
第三条市、区县应当将物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的工作原则。
第四条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理工作。
区县住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第五条街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理中的重要问题和事项。
居民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，调解物业管理纠纷，协助街道办事处、镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第六条市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全市统一的物业管理网络信息系统，运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。
第七条开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。
第八条物业服务企业协会、业主委员会协会应当按照章程开展行业自律管理，接受住房和城乡建设主管部门的指导和监督。
第九条业主委员会、临时物业管理委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口、公示栏或者物业服务用房等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，公开期限不得少于七日，并同时向市物业管理网络信息系统填报有关信息，但是本条例另有规定的除外。
第二章物业管理区域
第十条物业管理区域的划分，应当由区县住房和城乡建设主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并结合建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。
（二）已划定的物业管理区域确需合并或者分割的，应当经物业管理区域内业主依法表决同意。
红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域。
新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当合理确定主要配套设施设备的共用范围，住宅小区一般不得超过三千户。有关主管部门在进行建设工程设计方案审查时，应当征求区县住房和城乡建设主管部门的意见。
第十一条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。区县住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、镇人民政府的意见后进行划定登记。
已划定的物业管理区域确需合并或者分割的，占业主总人数百分之二十以上的业主联名可以向区县住房和城乡建设主管部门提出调整方案，区县住房和城乡建设主管部门经审核符合本条例第十条规定的，应当自收到调整方案之日起三十日内，会同街道办事处、镇人民政府组织物业管理区域内业主依法表决同意后，予以重新划分登记。
第十二条建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房除了用于物业服务人的工作用房、业主委员会办公用房以外，还应当设置业主议事、活动用房，具体用途和分配由业主大会决定。
物业服务用房应当按照下列规定配置：
（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中用于办公的房屋面积按照不少于千分之三比例配置，用于经营的房屋面积按照不少于千分之二比例配置；但是物业管理区域内均为非住宅的，只按照不少于千分之三的比例配置办公用房。
（二）物业服务用房应当位于地面以上、独立成套、相对集中，并进行简单装修，能够独立使用，具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外；
（三）设备层（间）、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足２．２米的房屋，不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。
分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房。
业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，建筑面积不得低于二十平方米。
实施建设工程规划许可时，自然资源和规划、住房和城乡建设主管部门应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，在附图中注明其具体位置。
第十三条物业管理区域内的以下部分属于业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；
（二）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；
（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；
（四）法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分；
（五）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建设单位申请办理不动产首次登记时，应当同时提出物业共有部分产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载；未同时申请物业共有部分产权登记的，不动产登记机构不予办理登记。
第三章业主和业主组织
第一节业主
第十四条本条例所称业主，是指物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。
未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的，应当认定为业主。
因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人，应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的个人，可以认定为业主。
第十六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）对物业管理区域划定、业主共有部分构成、公共收益的管理使用、维修资金的管理使用、物业费用标准和服务标准等共同事务和共同决定事项享有知情权；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）参加业主大会会议，行使投票权；
（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）推选业主代表，选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会、临时物业管理委员会工作，监督物业服务人履行物业服务合同，监督政府有关部门和街道办事处、镇人民政府履行物业监督管理职责；
（七）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（八）法律、法规规定的其他权利。
第十七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守物业管理区域内物业共有部分使用以及公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的法律法规规定；
（二）遵守（临时）管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主大会、业主委员会或者临时物业管理委员会依法作出的决定；
（四）按照国家有关规定交存维修资金；
（五）按照物业服务合同约定交纳物业费；
（六）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，执行管理规约约定的管理措施；
（七）履行其承担的房屋安全使用责任。
第十八条下列事项由业主共同作出决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的使用和分配；
（九）确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格；
（十）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会实施任中、换届经济责任审计；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十九条决定共同事项时，业主可以选择采用现场投票、书面表决意见、电子投票等形式进行表决。
通过电子投票方式表决的，可以采用市住房和城乡建设主管部门建立的物业管理网络信息系统电子投票系统。
第二十条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未约定的，业主的投票权数根据专有部分面积和业主人数确定。
专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主人数和总人数，按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按照一人计算；同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二节业主大会
第二十一条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域内经业主依法表决同意的，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会职责。
第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开，但每年至少召开一次。召开业主大会会议前，业主委员会应当通过发布公告、召开座谈会等方式向业主征集会议议题，征集期限不得少于十日。会议议题由业主委员会会议集体讨论后确定，经百分之二十以上业主联名提议的事项应当一并列入会议议题。
公示期间，业主认为公示内容有违反法律法规的，应当以书面形式实名向业主委员会提出，对确实存在违法内容的，业主委员会应当立即改正。
业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决，表决期限不得超过十五日。业主投票表决时应当核验业主身份，选票、表决票应当由有表决权的业主签名。
物业服务人应当对召开会议予以协助，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。
业主大会会议涉及业主共同决定事项的，应当将表决票送达至每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签收；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。表决按照本条例第十八条、第十九条、第二十条的规定进行，未投票表决业主的投票权数不计入已表决票。
第二十三条计票时，业主委员会应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。
业主委员会应当将选票、表决票于收取当日交由所在地居民委员会临时保管，并自投票期限届满之日起三日内在保管场所完成选票、表决票的统计。表决结果应当于产生当日在物业管理区域内公示，公示期不少于五日，并在公示期内报街道办事处、镇人民政府。公示期满无异议或者异议处理完毕后，居民委员会应当将选票、表决票交还业主委员会保管，保管期限为五年。
表决结果公示内容应当包括已投票业主的房屋坐落位置、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条规定的，由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。逾期未改正的，由街道办事处、镇人民政府公示。
业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效，业主委员会应当及时通告全体业主。
第二十四条有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）物业管理区域内突发紧急情况且亟需业主共同决定的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情形。
第二十五条业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的书面委托书，委托书应当包括委托事项、委托权限及期限，载明同意、反对或者弃权的表决意见。
任何组织和个人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。
第二十六条符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
（一）已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上；
（二）已交付业主的人数占比百分之五十以上；
（三）自首套物业交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上。
达到召开首次业主大会会议条件的，专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主有权联名向物业所在地街道办事处、镇人民政府提出设立业主大会的申请，由依照本条例第三章第四节组建的临时物业管理委员会组织设立。
第二十七条临时物业管理委员会自收到申请之日起６０日内完成下列筹备工作：
（一）向区县住房和城乡建设主管部门核实物业管理区域范围；
（二）确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（五）制定首次业主大会会议表决规则；
（六）制定首届业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单；
（七）拟定首届业主委员会选举办法；
（八）拟定利用业主共有部分从事经营和产生收入的资金管理和使用办法；
（九）拟定维修资金的筹集、管理、使用办法；
（十）拟定业主委员会委员的工作津贴管理办法、执行秘书、专业技术人员和单元长的工作职责及薪酬标准；
（十一）首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的，临时物业管理委员会应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。
第二十八条临时物业管理委员会应当自完成首次业主大会会议筹备工作之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。有特殊情况的，经街道办事处、镇人民政府同意，可以延长三十日，并在物业管理区域公告。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举办法，并选举产生业主委员会之日起设立。
第三节业主委员会
第二十九条业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责，定期向业主大会或者全体业主报告，接受业主大会及业主监督，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理实施情况、业主委员会履职情况，并接受业主满意度评价；
（二）编制业主大会年度预算、决算方案；
（三）拟定物业服务人选聘、解聘方案，物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；
（四）监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止，督促业主支付物业费；
（六）拟定利用业主共有部分从事经营和产生收入的资金管理和使用办法的修改草案；
（七）拟定印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；
（八）监督维修资金的使用以及组织维修资金的补建、补交和续交；
（九）每半年至少公开征集一次业主的意见和建议；
（十）配合和支持居民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
（十一）制作和保管会议记录、业主共有部分的档案、会计凭证以及账簿、财务报表等有关文件，会议记录应当有参加会议人员签字；
（十二）每半年至少公示一次共有资金的使用情况并向业主通报工作情况以及业主委员会委员支付物业费情况；
（十三）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十四）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第三十条业主委员会由三至十五名委员组成，组成人数为单数，具体人数在业主大会议事规则中约定，也可约定选举候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员有权列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数，但达到本条规定的业主委员会最低人数要求的，业主委员会成立；业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以当选业主委员会候补委员，候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。业主大会议事规则另有约定的除外。
业主委员会设主任、副主任，由业主委员会从委员中选举产生。业主委员会可以聘请执行秘书和财务、法务等专业技术人员，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书和专业技术人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。
（一）具有完全民事行为能力；
（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（三）无违法搭建建（构）筑物、占用公共部位和公共绿地等侵害其他业主共同利益的行为；
（四）未被列入失信被执行人；
（五）业主大会议事规则约定的其他条件。
业主委员会委员候选人的下列事项，应当在物业管理区域内公示：
（一）房屋坐落、业主姓名、联系方式；
（二）近三年物业费交费情况和维修资金交纳情况；
（三）在本物业管理区域是否存在违法搭建建（构）筑物、占用公共部位和公共绿地等侵害其他业主共同利益行为；
（四）个人书面说明和承诺书。
第三十二条业主委员会候选人选应当符合本条例规定的参选条件，由街道办事处、镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自荐或者联名推荐的业主中产生。自荐或者联名推荐的业主委员会候选人较多时，应当由其自主协商确定；协商不能产生的，根据获得推荐的人数多少确定，人数多者优先，人数相同的，以面积多者优先。
业主委员会委员候选人名单由街道办事处、镇人民政府确定，并在物业管理区域内公示。公示期不得少于十日。
第三十三条业主委员会委员任期由业主大会确定。业主大会未确定的，每届任期不超过五年，可以连选连任。
第三十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区县住房和城乡建设主管部门备案。备案时应当提交下列材料：
（一）临时物业管理委员会关于选举情况的报告；
（二）业主大会议事规则、管理规约；
（三）业主大会表决结果明细表、汇总表；
（四）业主大会会议决定；
（五）业主委员会委员和候补委员的姓名、职务、房号、联系方式等基本情况。
业主委员会应当自备案之日起三十日内，接受区县住房和城乡建设主管部门有关物业管理专业知识培训。
第三十五条业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章和业主委员会财务专用章，并设立银行账户。业主委员会印章和业主委员会财务专用章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。
业主委员会应当建立印章登记制度。业主大会、业主委员会印章由业主委员会保管。需要使用业主大会印章的，应当附具业主大会决议和参与表决业主的名单信息方为有效；需要使用业主委员会印章的，应当由业主委员会过半数委员签字同意。
第三十六条业主委员会应当建立以一定户数为基础的单元长制度。单元长联络的业主一般不超过三十户。单元长由相应的业主推选产生，负责业主委员会与业主之间的及时联络沟通，转达业主委员会拟定的重大事项决定草案等情况、听取和汇集业主意见、宣传管理规约和管理制度，但业主大会另有决定的除外。
业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。
业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。
第三十七条业主委员会应当建立信息公开制度，及时向全体业主公开下列信息：
（一）业主委员会成员、执行秘书、单元长和专业技术人员的姓名、职务、联系方式等信息；
（二）管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主大会、业主委员会的决定；
（四）物业服务合同；
（五）每半年度共有收入筹集、使用的详细情况；
（六）每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况；
（七）依照法律、法规规定以及按照管理规约、业主大会议事规则的约定，应当向业主公开的其他信息。
业主提出查询共同事务和共决事项的原始资料的，业主委员会应当提供。
（一）不执行业主大会决定的；
（二）未按照规定组织召开业主大会会议的；
（三）业主委员会连续六个月未开展工作的；
（四）未按照业主大会决定筹集、使用、管理维修资金、共有资金的；
（五）挪用、侵占维修资金、共有资金的；
（六）业主委员会作出的决定违反法律、法规的；
（七）侵害业主合法权益的其他行为。
第三十九条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止，由候补委员自然递补，业主委员会应当在物业管理区域内公示，并向业主大会报告：
（一）因物业转让等原因丧失业主身份的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）任职期间因违反本条例规定受到行政处罚的；
（五）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）有管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形的。
第四十条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定暂停其履行职责，予以公示，并提请业主大会会议表决终止其委员资格后，由候补委员自然递补：
（一）阻挠、妨碍业主委员会行使职权或者拒不执行业主大会决定的；
（二）挪用、侵占业主的维修资金、共有资金的；
（三）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料的；
（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章的；
（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会决定与物业服务人签订、变更物业服务合同的；
（六）索取、收受建设单位、物业服务人等与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬的；
（七）泄露业主信息，散布违反法律、法规、社会公共秩序的不实言论、信息的；
（九）违反管理规约情节严重，经劝阻后拒不改正的；
（十）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职的；
（十一）有法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形的。
第四十一条业主委员会委员人数不足时，可以按照业主大会议事规则进行增补，但业主委员会委员人数不足总数二分之一时，业主委员会自然终止。
第四十二条业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、镇人民政府，并启动换届选举筹备工作。街道办事处、镇人民政府应当在收到书面报告后指导业主委员会组建换届小组开展换届选举工作，并在业主委员会任期届满六十日前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，或者决定延长本届业主委员会任期。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的，延长期限不得超过五年。
业主委员会逾期未报告的，街道办事处、镇人民政府应当督促其履行职责。
第四十三条新一届业主委员会选举产生后，应当按照规定向区县住房和城乡建设主管部门备案，并按照要求进行公示。
原业主委员会应当自任期届满之日起三日内，在街道办事处、镇人民政府的监督下，将其保管和使用的印章、资金、办公室、物品和资料等移交新一届业主委员会。拒不移交的，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四十四条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会、业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会的决定不得违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定。违反法律、法规等规定的，街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公示。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四节临时物业管理委员会
第四十五条有下列情形之一的，所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时组建临时物业管理委员会：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）已交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的；
（三）业主委员会任期届满未能完成换届选举的；
（四）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。
前款第一项规定的情形，临时物业管理委员会应当自物业交付之日起两个月内完成组建；前款第二项规定的情形，应当自本条例实施之日起三个月内完成组建；前款第三项、第四项规定的情形，应当自该情形发生之日起三个月内完成组建。
第四十六条临时物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）、区县住房和城乡建设主管部门、区县民政部门、居民委员会、建设单位指派的代表以及业主代表组成，成员人数应当为九人以上的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。
业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会成员的条件，由街道办事处、镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自荐或者联名推荐的业主中产生。自荐或者联名推荐的业主代表人选较多时，应当由其自主协商确定；协商不能产生的，根据获得推荐的人数多少确定，人数多者优先，人数相同的，以面积多者优先。建设单位无法参加或者拒不参加的，不影响临时物业管理委员会的成立。
临时物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、镇人民政府应当自临时物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。
第四十七条临时物业管理委员会负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。临时物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。
物业管理区域尚不具备本条例第二十六条规定的召开首次业主大会会议条件的，或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的，由临时物业管理委员会代为履行业主委员会的职责，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项。
临时物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处、镇人民政府的指导和监督。临时物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。
第四十九条临时物业管理委员会的任期一般不超过二年。任期内应当每年至少组织召开一次业主大会会议，推动设立业主大会并选举产生业主委员会。期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处、镇人民政府重新组建临时物业管理委员会。
第五十条临时物业管理委员会组建、运行的具体办法，由市住房和城乡建筑主管部门会同市民政部门制定。
第四章前期物业管理
第五十一条用于销售的住宅物业，建设单位应当依法通过公开招标和邀请招标的方式选聘前期物业服务人。鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。
建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向市行政审批部门办理前期物业服务招投标备案，市行政审批部门应当将备案结果告知市住房和城乡建设主管部门。
前期物业管理招标投标活动应当在区县人民政府或者区县住房和城乡建设主管部门指定的场所进行，并遵守下列规定：
（一）招标公告和招标文件的发布、投标报名、开标、评标应当在本市统一的物业管理网络信息系统进行；
（三）评标委员会专家成员应当在市住房和城乡建设主管部门建立的专家库中随机抽取；
（四）建设单位应当自前期物业服务人确定中标之日起十五日内，在物业管理网络信息系统填报开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料信息。
第五十二条建设单位应当与中标的物业服务人签订前期物业服务合同。住宅物业服务合同内容应当包括本物业管理区域采用的普通住宅物业服务等级标准及收费基准价格。
建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约。临时管理规约应当包括对物业的使用和维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项，不得与法律、法规、规章相抵触。建设单位制定临时管理规约时，应当参照市住房和城乡建设主管部门会同市民政部门制定发布的临时管理规约示范文本，不得侵害物业买受人的合法权益。
第五十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料，向市行政审批主管部门备案，市行政审批主管部门应当将备案结果告知市住房和城乡建设主管部门。
建设单位应当在商品房销售时，将前款备案资料作为商品房买卖合同约定的内容。
第五十四条建设单位应当在商品房销售场所公示经有关部门备案的以下内容：
（一）物业管理区域四至范围、业主共有部分；
（二）物业服务用房的面积、位置；
（三）临时管理规约和前期物业服务合同；
（四）配建的政策性用房的具体位置、配建套数和楼幢；
（五）法律法规规定的其他内容。
建设单位应当将以上公示内容作为商品房买卖合同的附件提供给物业买受人。
房地产开发项目办理预售许可后不得擅自变更建设工程规划条件；确需变更的，应当征得买受人的同意后，依法申请规划条件变更。
第五十五条普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。
普通住宅前期物业服务等级标准和收费基准价格由市住房和城乡建设主管部门会同价格主管部门制定，并向社会公布。
第五十六条建设单位应当在竣工综合验收备案后，与选聘的物业服务人开展物业承接查验工作。
承接查验应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对业共有部分进行查验。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议。
承接查验协议应当明确参加承接查验人员的单位名称、姓名及其签名，对物业承接查验基本情况、存在的问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。
建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务人擅自承接未经查验的物业，给业主造成损害的，依法各自承担相应的赔偿责任。
第五十七条建设单位应当在区县住房和城乡建设主管部门和街道办事处、镇人民政府的监督指导下，按规定向物业服务人移交物业服务用房和下列资料的原件和复印件：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）买受人名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
物业服务人应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询并复印。
物业服务人应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。
综合验收不合格的，不予备案；未取得综合验收备案证明的，不得交付。
第六十条建设单位应当完善房屋质量保证书、房屋使用说明书内容，指导购房人合理使用房屋。房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，注明房屋承重结构的房屋结构图、不得占用或者移装的共有部分以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
书面委托物业服务人承担保修义务的，由物业服务人承担保修义务，并公示书面委托书。
第五章物业服务
物业管理区域实行业主自行管理的，执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等事项应当由业主共同决定。
业主自行管理的，由全体业主履行物业管理区域内的安全防范和消防安全职责。对电梯等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，业主应当委托专业机构进行维护。
业主可以共同决定委托专业机构对管理费用、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。
第六十二条业主大会选聘物业服务人提供物业服务的，业主委员会应当与物业服务人签订物业服务合同，明确服物业服务区域等内容，并自签订或者变更物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报所在地区县住房和城乡建设主管部门备案。
第六十三条物业服务人应当按照物业服务合同的约定向物业服务区域派驻负责人员和必要的工作人员，履行下列义务：
（一）提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务；
（二）依法维护、管理物业管理区域内的公用设施；
（三）建立日常管理档案及共有部分的资料档案；
（四）采取合理措施保护业主、非业主使用人的人身、财产安全；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业服务人可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担特种设备维修养护、工程施工等专项服务，但不得将该物业服务区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
第六十四条物业服务人应当在物业服务区域内设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且通过互联网方式告知业主：
（二）物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员的配置情况及基本信息；
（三）物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等；
（四）物业费收交情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况；
（五）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常巡查记录，维修保养单位名称、资质、联系方式等；
（六）其他应当公示的信息。
物业服务人应当将物业服务人员的身份信息在其上岗二十四小时内报物业服务区域所在地派出所备案。