它是板块待上市新盘中唯一洋房，
传说中未开先火，100多套房，明源系统登记了500+组客户！
但却全南京独家禁止置业顾问与媒体合作带客，猫姐心想：难道江心洲又要诞生一大神盘？类似江岛华庭？
但猫姐之前也写过江心洲各盘排名，这个楼盘排名并不高，后来也证实这点与猫姐的预测大差不差。（感兴趣戳：仁恒绿洲新岛三期4.55万/平两周没卖掉！江心洲楼市还撑得住吗？）
9月9日，江苏水利在南京的首作（自开发）新盘——水沐和瑞园，对媒体公开，看完售楼处后，不可否认江苏水利在这个楼盘上倾注了大量心血，用了很多过硬品牌，但整体风格还是难脱三线城市作品的通病，不够洋气，与南京5万盘的水准相去甚远。
从景观、外立面、内装修等方面来看，水沐和瑞园营造的整体品质感，目前在江心洲四大楼盘中略显靠后（diandi）。大家觉得仅凭一个洋房优势，这个盘就能在众多高质盘中胜出吗？
在板块整体并不强势的情况下，品质也排不到前三的水沐和瑞园，潜力何在？江苏水利各路亲友团真的会如期捧场吗？
江苏水利和其江心洲首作水沐和瑞园，他们的表现可以作为南京新晋开发商的缩影。而进入一个1.5线城市该如何拓展？国资房企该如何增强竞争力？水沐和瑞园作为一个试水样本，也颇具示范和样本意义。
01
外立面采用一体板、粗线条白框，700万+的房子不配用铝板吗？
这是水沐和瑞园的外立面，白色的边框是粗线条，玻璃墙不够大，建筑显得不通透。这跟时下豪宅偏爱的“大玻璃幕墙+铝板+窄边框”审美，明显相去甚远。
同时，据置业顾问消息，项目外立面材质是毛面多彩保温一体板，底部为铝板。如果整体铝板造价过高的话，铝板一体板这种居于铝板和一体板之间的材料也不能用吗？（ps，铝板一体板具备部分铝板光泽和效果）
江心洲水沐和瑞园效果图
接下来我们再来看看江心洲近年来的各路新盘长啥样？真的没有土的，一个比一个洋气！
荣盛江天瓴筑的外立面如下图，天然石材+精工铝板+落地玻璃+流动的弧线造型，在去年，全国范围内盘点超美立面，江天瓴筑都会被点名，可见它的造型之美。
江心洲荣盛江天瓴筑效果图
中南璞境的外立面如下图，采用全铝板简奢灰调设计，南立面采用石材、铝板、玻璃等高端材料，打造约为0.4的高窗墙比，保证采光。
江心洲中南璞境效果图
这是仁恒江湾世纪交付实景图，阳光折射之下，香槟色立面与幕墙建筑特有的线条，呈现出简约而高级的建筑质感。
江心洲仁恒江湾世纪实景图
还有水沐和瑞园的直接竞品盘，江心印是下图这样，立面材质是大面玻璃+铝板+石材+真石漆，其中铝板比重最大。
江心洲江心印效果图
奥体建设江尚紫薇是下图这样，外立面材质是灰色系铝板+金属格栅+三玻两腔的真空Low-E玻璃，而且还做到了南北并重，即南北向立面一样好看。
江心洲江尚紫薇效果图
而水沐和瑞园的外立面呢？最上面一张是效果图，下面这张是沙盘实景，猫姐只能说无法想象以后交付是什么样，可能和胜科星洲府差不多？
水沐和瑞园的沙盘实景图：
江心洲水沐和瑞园的沙盘实景图
02
超60米楼间距，你就给我看这？水景呢？主题呢？中轴呢？
在景观上，水沐和瑞园最大楼间距达61米，虽然也做了阳光草坪、户外会客厅、休憩平台，但还是不够洋气……毕竟那么大楼间距，可发挥空间很大，最后就这？水景呢？主题呢？中轴呢？
江心洲水沐和瑞园沙盘实景图
此处必须得配一张中海方山印实景图，看看这做出来的中轴水景和会客厅，呈现出新一代森系景观美感，走在其间恍若度假一般，感觉好极了！
江宁中海方山印实景图
这里插一嘴，还有个疑问，水沐和瑞园的中间区域还有个设备房，这里有没有高压电？据说今后这里要作为老年活动室用，请问哪个老人家愿意在变电所旁边打牌？会不会受变电所高压影响？
而且在景观区建一个硕大的房子合适吗？不如做个轻巧点的设计，变电箱则应该另外建一个房子隐在旁边的竹林里。
江心洲水沐和瑞园沙盘实景图
这一趴，咱们同样来看看区域竞品盘表现，下面是江尚紫薇的沙盘图，植物园系景观，12000㎡中央景观，不仅有草坪、会客厅，还有林间水景，以及一些名贵树种……也是舍得下血本的。
江心洲江尚紫薇沙盘实景图
再来看看江心印沙盘图，楼与楼之间就能看到，社区内郁郁葱葱，规划有约1.5万方围合式园林，还有中央水景，更有高端会所，豪宅必备都给配上了。
江心洲江心印沙盘实景图
03
无会所、无科技系统，就靠啪啪“洋房”两个字？
5万+的豪宅，要不要配会所？虽然没有标准答案，但是岛上江心印配会所、江尚紫薇也配会所，泳池、健身房、书吧……虽然不一定会用，但代表的是身份和品质。
在同期四个盘里面，江心印+江尚紫薇都配会所，星叶栖悦湾目前没有消息但带科技系统，而水沐和瑞园不带会所，不带科技系统，就有点“裸卖”的感觉了……可能是真的太自我良好了。
星叶栖悦湾效果图如下：
江心洲星叶栖悦湾效果图
04
内装修有点“土”，设计槽点有点多……
别具一格地，水沐和瑞园公开的样板间，是加升级包的“清水”样板间，据称除了窗帘其他都是所见即所得。
有人说这是开发商实诚，也有人说给5万+的豪宅客户看这个，不够诚意……但是很多人看过之后的观感都是：样板间太灰暗了，没有亮点，无设计感。
猫姐看过之后，给大家总结一下，需要提升的地方还是蛮多的……
①入户门品牌是星月神，属于二线品牌，大门没有任何设计，没有玫瑰金镶边，也没有木纹纹理。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
来看看你的竞品江心印是什么样：
江心洲江心印样板间实景图
再来看看南京5万盘豪宅应该用什么样的门（金地大成雅境，由著名设计单位丹健国际设计）：深浅拼色、横竖拼接、有木纹纹理和内装修线条走向一致。
南部新城金地大成雅境样板间实景图
②水沐和瑞园仅142平主力户型，做了4房，客厅能有多大？怎么能撑得起来这么大面积的灰暗颜色？客厅地面铺深色大理石，无勾边，无搭配。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
而房间选用的木地板，颜色又显得过浅比较廉价。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
可以看看江尚紫薇房间的木地板，高下立现。
江心洲江尚紫薇样板间实景图
③客厅虽然是时下流行的悬浮吊顶设计，但也要功能为先，也要因地制宜，光线也是由各家自己去调节的。另外除客厅+主卧，其他房间基本无吊顶。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
这是江心印悬浮吊顶图，精致又明亮，有黑色金属条勾边，餐厅、客厅分开吊顶，这才是吊顶的正确打开方式。
江心洲江心印样板间实景图
江尚紫薇的悬浮吊顶也是非常华丽，每个房间都吊顶了，非主卧都吊顶了。
江心洲江尚紫薇样板间实景图
④客厅两侧虽然都做了背景墙，但很单调（一些豪宅往往会搭配格栅、壁龛设计），此外岩板光泽度也不是很高级。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
而江心印的客厅背景墙就显得高档很多，首先有纹理，其次看上去不是很亮，就显得更有质感。
江心洲江心印样板间实景图
⑤进门玄关设计中规中矩，没有鞋柜精灵、未设USB接口、扫地机器人插头。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
江心印家配的鞋柜精灵：
江心洲江心印样板间实景图
⑥厨房上柜不够，作为豪宅，做个柜子包住壁挂炉不难吧。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
⑦阳台反坎过高，格栅过多，玻璃面不够大，导致采光面不够大。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
江心印的阳台窗户格栅就没有那么多，采光面更大。
江心洲江心印样板间实景图
江尚紫薇不仅是整面大玻璃，而且下面还贴砖，这精致程度也是值得一赞了。
江心洲江尚紫薇样板间实景图
⑧双开门冰箱是送了，但是问一下，冰箱放这儿，这柜子怎么拉开？
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
⑨阳台配了家政柜，表扬一下，台面大理石良心，但是这个空间预留只能放下个洗衣机，岛上房价5万+家庭，会不会用烘干机，开发商考虑到了吗？正经豪宅应该是烘干机和洗衣机叠放。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
⑩客卫毛巾架选品一般、马桶上的置物台或许换个大理石台面？总之审美和精致度，需要提高下。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
当然装修也是有优点的，猫姐也列一下：
1）三大件品牌到顶，基本上电器、厨卫品牌都还不错。
江心洲水沐和瑞园品牌示意图
2）家政柜台面铺了大理石。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
3）送双开门冰箱，洗碗机容量不错。
4）走廊透明柜交付是包含的，颜值不错。
江心洲水沐和瑞园样板间实景图
5）主卧配了双台盆。
6）卫浴洗脸盆、柜子下面有灯带。
双开门冰箱、洗碗机都有，能够批量采购的东西都还行，自己组合的却不太拿得出手。所以设计真的很重要，虽然品牌大致都还行，但在南京5万+豪宅序列里，水沐和瑞园的设计确实不太够得上档次。
当然豪宅的品味也不是一下子就能够练成的，这毕竟是淮安水利自操盘第一个项目……
05
传言要打造媲美仁恒的星级车库，尚未展示
据了解，水沐和瑞园在车库上花了大成本，据说是可以媲美河西仁恒的星级车库。
这张是南京新晋网红颐和源璟车库，堪称新一代豪车车库天花板（颐和源璟前期带包价差不多在6万/平）：
河西中颐和源璟车库实景图
不过目前没有对外展示，如果真的如此，倒是可以期待下。毕竟现在车库比拼也是豪宅之间pk的一项重要指标。
06
禁止置业顾问合作媒体、500+组明源客户录入，水沐和瑞园要卖亲友盘？
关于水沐和瑞园的另一个话题是，这是一个南京首个禁止置业顾问与媒体合作的楼盘。
为什么呢？原因或许是开发商认为不差客户！传言，该项目公开前明源录入客户就有500+组，而项目总套数只有160套，所以在开发商眼里，这根本不够卖好么，哪还需要置业顾问去外面找客户……
ps，也有置业顾问悄摸摸来说，我们可以私下合作？猫姐震惊，瞳孔放大，这……好好的生意竟然不能过明路了？那咱们这个收入还合法吗？
开发商也曾不止一次地对外表示，光是岛上的居民，zf单位、学校老师、公司内部员工要买的人，都排不过来……
猫姐也曾就此咨询过业内其他营销同行，业内资深营销总听后目瞪口呆，说完全不知道他为什么……或许是因为这家开发商觉得不差客户，但是洋房就能这么牛了？是否达到了我们之前写的可以不对外公开发售的翰锦院的程度？亦或是岛上又要诞生一家江岛华庭了？
猫姐说一句，我们完全看不到形势有这么乐观，看完其样板间之后就更有此感。我们了解到的关系户、亲友团，那必须是有仁恒般的品质才能成事的。因此，水沐和瑞园底气何来？还是说这只是一种营销手段？我们开盘的时候再验证。
07
二手房真有倒挂吗？
目前水沐和瑞园放风价是带包5.1万/平，主力户型约142平，另有面积约265-280平的顶层大平层、面积约196-266平底跃。
开发商宣传二手房有倒挂，但市场信息鱼龙混杂，比如岛上二手房数据，说起来悬殊巨大，岛上低密小区胜科星洲府确实在6-7月查到有成交，其中有一套建面约134平，成交价高达5.9万/平。
图源自链家
但值得注意的是，岛上更为著名的仁恒盘，也出现了4.55万/平抛售房子的情况，所以有无倒挂，我们希望购房人亲身检验一下再说。
08
江心洲不是河西南，偏爱与争议激烈交锋
江心洲不是河西南，偏爱与争议一直交锋激烈。
有人喜欢江心洲，岛上曾经5万/平，一房难求，价高到被视为富人岛、养老岛。一度被视为南京人的私家花园，白月光地段。但真正卖起来，仁恒在这个地方也没卖过5万/平。
另一种观点认为，江心洲始终不如河西南，卖岛上房子不挣钱。我们认为制约江心洲的主要原因有：
①地铁，地铁4号线二期江心洲站2019年取消，有计划说恢复，但一直未看到相关进展。地铁13号线南京内审是有江心洲站点的，但具体还需要国务院批，上报过程中会否遇到水利生态的硬杠杠？谁也不知道。（ps，说不准的事最好不要向购房人承诺）
而目前江心洲仅10号线一条地铁，刚需的通勤还是存在着一定问题。
②教育，今年刚刚才有金陵中小学，学校成绩未定。
③配套，江心洲菜场、商业等生活配套缺乏。
江心洲的最大争议不在于会不会淹水，而在于供给能不能到达（建设抬高地势，不会淹水）。比如疫情期间封锁，主城配套成熟、储备丰富，完全不愁，但谁能想起来，江心洲岛还要运送物资？
你对江心洲整体走势是否看好？你认为江心洲四盘（江心印、星叶栖悦湾、江尚紫薇、水沐和瑞园）谁的性价比更高？欢迎留言区说说~
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