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2023.12.27河南
承租人以对租赁标的物上设有的抵押不知情且自身善意为由，主张排除法院对抵押物采取执行措施的，法院不予支持
作者：唐青林李舒（北京云亭律师事务所）
编者按
在执行程序中，租赁物的执行至少涉及申请执行人、被执行人、承租人三方法律主体，有时候还会涉及抵押、转租、执行程序中的出资、先抵后租和先租后抵等复杂情况。本期，我们结合最高法院近三年来处理此类案件的裁判观点，以期帮助读者理清此类案件主要争议焦点问题和相应裁判规则。
裁判要旨
案情简介
二、该民事判决生效后，渤海银行南京分行向南京中院申请执行，南京中院立案后将该案委托无锡中院执行。无锡中院执行过程中作出（2015）锡执委字第0001号公告，并查封了被执行人的涉案房屋。新特高公司向无锡中院提交租赁权申报申请书，申报称该公司于2014年3月21日与袁宇峰签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有租赁权。
三、无锡中院作出（2015）锡执委字第0001号通知书，认为无锡市惠山区人民法院于2014年5月6日首封涉案房屋。依据现有证据材料，袁宇峰将涉案房屋抵押给渤海银行南京分行在先，租赁协议发生在后，依照《物权法》第一百九十条的规定，对新特高公司要求继续租赁涉案房屋的请求不予支持。后新特高公司、环亚学校不服该通知书，向无锡中院提出执行异议。
四、无锡中院异议审查过程中，新特高公司提供了落款日期为2014年3月21日其与袁宇峰签订的房屋租赁合同。无锡中院认定该租赁合同无效且抵押在先而租赁在后，据此作出（2015）锡执异字第0040号执行裁定：驳回新特高公司、环亚学校的异议申请。
五、新特高公司、环亚学校不服该执行裁定，向江苏高院申请复议。请求撤销上述执行裁定，确认2014年3月21日新特高公司与袁宇峰签订的房屋租赁合同有效。江苏高院驳回其复议申请。
裁判要点及思路
本案申请执行人设定的抵押权早已于2012年8月14日抵押登记，申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
一、承租人在选择租赁物时，要注意了解租赁物上是否已设定抵押权
《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”抵押权设立在先，法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响，承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的，法院亦不予支持。
二、法院如何确定租赁合同的真实性
三、承租人作为善意的第三人虽然不能排除执行措施，但可以向出租人主张损失赔偿
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
四、抵押权人如何保护自身权益
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
《民法典》
第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）（法释〔2020〕21号）
第二十八条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《中华人民共和国物权法》（已失效）
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
法院判决
以下为江苏高院在该案裁判文书中对该问题的论述
故裁定如下：驳回申请复议人无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第0040号执行裁定。
江苏省高级人民法院：《无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校等与袁宇峰、曹芳等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【(2015)苏执复字第00129号】
延伸阅读
1.抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
案例一：中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司与大连舒心门业有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【最高人民法院（2015）民申字第16号】
案情介绍：国滨公司向中信银行抵押集体土地建设用地使用权，舒心建材公司在该地块上投资建设仓库3500平方米，仓库建设于抵押权设定之后。舒心门业公司与国滨公司及舒心建材公司在土地抵押之后签订租赁合同，现抵押权人要实现抵押权，舒心门业公司主张土地和地上房屋应该分开处理，土地抵押权人对其所承租的地上厂房无抵押权，法院未予支持。
最高法院认为，“关于案涉地块上3500平方米仓库是否属于抵押财产的问题。舒心门业提交的三份租赁合同中，落款日期为2004年9月23日的国滨公司与舒心门业的租赁合同约定，租赁物范围为国滨公司拥有的案涉土地使用权及地上厂房，其中包含了仓库3500平方米。舒心门业主张其仅从国滨公司租赁了土地使用权，地上仓库系舒心建材投资建设，但就该节事实，未提供充分证据予以证明，其仅提供与舒心建材签订的房屋租赁合同，不能证明该房屋系舒心建材投资建设于案涉抵押权设定之后的事实。”
“舒心门业就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据一审、二审判决载明的事实，本案中信银行的抵押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。”
2.租赁合同在抵押权设立之后成立，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现债权。
案例二：郭远群与陈瑶希,吴剑豪,吴海璋,唐杰其他执行复议案件执行裁定书【广东省高级人民法院（2015）粤高法执复字第82号】
广东高院认为，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经查，本案中，郭远群与被执行人唐杰之间订立的租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现本案债权。”
专题一：刑事裁判涉财产部分的执行
专题二：涉特殊房屋的执行
专题三：追加第三人为被执行人
专题四：申请执行人的变更、追加
本期主编
执行主编李营营律师北京云亭律师事务所
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主编简介
唐青林律师、李舒律师北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。在出版社北京大学、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。