第405条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
王冠华律师解读:关于抵押权与租赁权的关系，此前物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条系关于“买卖不破租赁”规则在抵押担保领域中的体现。较之于该条规定，民法典第405条所作的修改和完善主要体现在四个方面：
2.将“已出租”修改为“已经出租”，此为非实质性修改；
3.增加“转移占有”作为“抵押不破租赁”规则适用条件之一；
租赁权作为一种特殊债权，受到“物权化”的特殊保护，既是各国立法的通例，也是学界的共识。此前合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定即确立了我国“买卖不破租赁”的法律适用规则，这一规则适用客体涵盖了动产与不动产，已被世界各国立法普遍认可，在我国多部法律、司法解释亦有明确规定，比如海商法第138条，担保法第48条，物权法第190条以及高级人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（法（办）发〔1988〕6号）第119条第2款，高级人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔2000〕40号）第65条、第66条第1款和高级人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16号）第31条第2款，等等。
优先保护租赁权的法律技术基础在于其“公示性”，对于公示的方式，世界各国规定并不一致。我国台湾地区，德国等国家要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。高级人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释〔2015〕10号，以下简称办理执行异议和复议司法解释）出台前，我国立法没有明确租赁权的公示性要求，但是强调了占有对于租赁的重要意义。比如，高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕11号，以下简称城镇房屋租赁合同司法解释）第6条第1款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。”由此，在同一房屋存在多份有效租赁合同、承租人均主张履行的情形下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。应当说，城镇房屋租赁合同司法解释第6条第1款明确规定了占有人在“一物多租”情形下的优先权，其关于“占有”的强调对于租赁权的认定和参考具有重要参考价值。
根据民法典第405条规定，“抵押不破租赁”规则的适用条件是：
1.抵押权设立前，抵押财产已经出租
2.成立租赁合同关系并且已经将租赁物转移占有
如前所述，“转移占有”为租赁权物权化的公示方式，如果抵押权设立前，债务人与承租人之间仅仅订立了租赁合同，成立租赁关系，但抵押财产并未转移占有于承租人，则于抵押财产上后设立的抵押权可以击破租赁关系；反之，原租赁关系则不受该抵押权的影响。